企业土地增值税,政府收购企业土地 土地增值税

金税来 2021-10-09 23:55

房地产企业什么时候交土地增值税?

房地产企业收到房款的次月初申报时,土地增值税一并申报、缴纳。当符合土地增值税清算条件时,进行全部清算。国税发[2009]91号文件: 第十条对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 (一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的; (三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的; (四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。 扩展资料 (1)土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税,对“出让”国有土地使用权的行为不征税。 (2)土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税,也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。 (3)土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税,对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产,不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种: 1、房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。 2、房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。 参考资料来源:百度百科-土地增值税

房地产企业收到房款的次月初申报时,土地增值税一并申报、缴纳。 当符合土地增值税清算条件时,进行全部清算。 国税发[2009]91号文件: 第十条 对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 (一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的; (三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的; (四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。 对前款所列第(三)项情形,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 扩展资料: 纳税人:转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。 课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。 土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。 转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入,即与转让房地产有关的经济收益。扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项: (1)取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 具体为:以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补交的出让金;以转让方式得到土地使用权的,为支付的地价款。 (2)开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。 (3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定,与房地产开发有关的费用直接计入当年损益,不按房地产项目进行归集或分摊。 为了便于计算操作,《细则》规定,财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊,并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。 凡不能提供金融机构证明的,利息不单独扣除,三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。 参考资料来源:百度百科-土地增值税

房地产企业收到房款的次月初申报时,土地增值税一并申报、缴纳。当符合土地增值税清算条件时,进行全部清算。国税发[2009]91号文件: 第十条 对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。(一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。对前款所列第(三)项情形,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。


房地产开发企业土地增值税如何计算?

1.先计算扣除数(包括买地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除) 2。计算收入 3。收入减扣除数=增值额 4.增值额/扣除数=增值率 5.按税率计算税额 基本步骤是这样的,具体很难的。不会了再问吧。


房地产企业土地增值税怎么计算?

房地产企业土地增值税如何清算,一般情况如下: 房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的(一般的预征率在2%-4%,具体每个地方不一样的): 1、先计算可以扣除项目金额(包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等) 2、计算收入 3、收入-扣除项目金额=增值额 4、增值额/扣除项目金额=增值率 5、按税率计算税额 基本步骤如下: 计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目: (1)取得土地使用权所支付的金额; (2)开发土地的成本、费用; (3)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格; (4)与转让房地产有关的税金; (5)财政部规定的其他扣除项目。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定,该扣除项目为“根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除”,即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”之和的20%。 但上述加计扣除项目,并不是所有的房地产转让销售在计算土地增值税时都可以加计扣除的,只有符合一定的条件才可以享受。一是必须是从事房地产开发的纳税人,也就是具有开发资质的企业;二是必须实际从事了房地产开发业务,对只从事房地产二手转让的企业,不得减除加计扣除项目。 根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》(国税函发[1995]110号)规定,在具体计算增值额时,要区分以下几种情况进行处理: 第一,对取得土地或房地产使用权后,未进行开发即转让的,计算其增值额时,只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用,以及在转让环节缴纳的税金。这样规定的目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。显然,这种情况没有规定加计扣除项目。 第二,对取得土地使用权后投入资金,将生地变为熟地转让的,计算其增值额时,允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定,是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。需要纳税人注意的是,这种情况虽然可以加计扣除,但在计算转让土地使用权加计扣除项目时,仅是对开发成本加计扣除,对土地成本价款不加计扣除。 第三,对取得土地使用权后进行房地产开发建造的,在计算其增值额时,允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金,并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报,以调动其从事正常房地产开发的积极性。需要纳税人注意的是,在计算开发建造房屋转让销售的加计扣除项目时,不仅允许对开发成本加计扣除,对土地成本价款也允许加计扣除。 第四,转让旧房及建筑物的,在计算其增值额时,允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额(即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值),以及在转让时缴纳的有关税金。这主要考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额,不尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响,比较合理。从中也可以看出,这种转让旧房的情况也不允许加计扣除。 此外,对于转让旧房及建筑物的,如果能够取得购置发票,还可以采用另外一种计算土地增值税的方法。财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条规定,纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)项、第(三)项规定的扣除项目的金额(即土地价和房屋建筑物评估价),可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《税收征管法》第三十五条的规定,实行核定征收。 2、土地增值税实行四级超率累进税率: 增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。 上面所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。 纳税人计算土地增值税时,也可用下列简便算法: 计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下: (一)增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30% (二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% (三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15% (四)增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% 公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数。


土地增值税,外商投资房地产开发企业?

根据《国务院关于统一内外资企业和个人城市维护建设税和教育附加制度的通知》(国发【2010】35号)的规定,自2010年12月1日起,将外商投资企业、外国企业及外籍个人(简称外资企业)纳入城市维护建设税和教育附加税的征收范围。 也就是说,2010年12月1日开始,外资企业和内资企业一样需要缴纳城建税和教育附加了


房地产企业土地增值税如何计算?

1、先计算扣除数(包括买地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除) 2、计算收入 3、收入减扣除数=增值额 4、增值额/扣除数=增值率 5、按税率计算税额

3、第三节 土地增值税的清算条件


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