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土地增值税怎么做筹划

2021-11-01 08:02

摘要 
针对部份网友提出的土地增值税怎么做筹划的问题,我们精选了一些热心网友关于土地增值税怎么做筹划相关优质问答,希望能为您解答土地增值税怎么做筹划的疑惑,帮助你走出误区。如果您觉得本土地增值税怎么做筹划专题对您有所帮助,欢迎关注和收藏!如未能解决您的税务筹划相关疑问,也请您查询本站更多的税务筹划话题,也许对您有帮助哦~~

相关税务筹划问答

土地增值税税收筹划的方法

小红 土地增值税清算开查,房地产企业提前备账。 房地产开发企业如何应对和统筹安排土地增值税的清算补税事项?进行有效的土地增值税税收筹划,势必成为房地产企业当前及今后企业发展中的重要课题。企业追求的目标是企业价值最大化,价值最大化最有效的评价方式就是利润及利润率增长的可持续性。作为企业的决策者,在充分理解政策的同时,要尽可能把政策对企业的不利影响降低到最低点。房地产企业在计算土地增值税时,在不违反税法的前提下,应当选择对自己最有利的计税方案,从而达到节约土地增值税的目的。 国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发[2009]31号颁布实施以后,税收新政堵住了房地产行业的一些税收漏洞,但也提供了新的可供筹划的涉税空间。房地产开发企业需要根据新的政策,适当调整开发、销售的策略,在不违反税法的基础上减轻税负。运用会计的技术和方法,对计税现状分析研究,我们认为规避土地增值税仍有可行的筹划空间,其土地增值税节税空间和经济效益还是比较可观的。笔者现将工作实践中探讨的土地增值税税收筹划的几种实用方法介绍如下。 一、充分利用土地增值税免税期限优惠政策 如《深圳市地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》深地税发〔2005〕609号第一条规定:房地产开发企业缴纳土地增值税的纳税义务发生时间以合同签定时间为准。对在2005年11月1日(含11月1日)后签定房地产销售合同的,在纳税人取得房地产销售首期款收入时,就该房产销售价款全额计算预缴土地增值税。深圳××花园五期销售收入37,765万元,其中2005年11月1日以前签定购房合同金额31,636万元,土地增值税纳税清算时依照上述通知,申报应税收入6,129万元。 二、开发商品房转自用不再视同销售 国税发[2009]31号第七条规定,企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。 将开发的商品房转作固定资产的行为发生在2008年1月1日以后,不应当视同销售。不难看出,开发出品转作固定资产已经不再按照视同销售处理,企业需要密切关注,避免给自身增加不必要的纳税负担。 三、选择多元化方式处置开发产品 多元化方式处置开发产品的方式包括:销售、出租、先出租后销售、售后返租、股权投资、产权转让、转作经营性资产(开发产品自用自营)等。 对于房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。这标志着长期持有型物业开发商可免交土地增值税。而这一因素或可导致未来大量开发商将物业变出售为自持。房地产开发公司可以根据自己的发展战略和实际情况来进行相应的筹划,降低土地增值税的税负或延迟土地增值税的纳税时间。对一些从事商业物业开发的房地产发展商来说,现在要把过去以销售为主转向以自己持有为主,因为自己持有没有增值就不用交土地增值税,深圳出租回报率还是比较高的。 将自己开发的房地产商品的用途改变为自用自营,即可享受不征收土地增值税的税收优惠。据了解,有的公司可能计划将一些项目的商铺留在自己的手里,不租也不卖,不形成收入,这样做既可以不超过85%以上已销售的门槛,还可以坐享房产升值。这一筹划思路首先要服从于企业经营规划和现实,不卖了改自用、自营,这种情况在实际工作中可行性并不很强。其次要从延缓即时缴纳土地增值税的时间上考虑,因为对于房地产开发企业来说,自用房产发生产权转让时仍然要征缴土地增值税。特别值得注意的是,这里既要考虑由此延缓即时缴纳土地增值税所获得的资金时间价值,也要预测资金的风险价值,同时应兼顾再转让时的房产市值以及旧房扣除额的收益等。至于如何利用“企业兼并转让房地产的征免税规定”的税收优惠,从原理上看,应当仍然从属于这一筹划思路。 四、三项预提费用可以税前扣除 国税发[2009]31号第三十二条允许三项预提费用在预提时依法税前扣除对纳税人比较有利,也在一定程度上突破了以票控税的机械性规定。除以下几项预提(应付)费用外,计税成本均应为实际发生的成本。 1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10% 。 2、公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 3、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 五、地下停车场作为公共配套设施处理 当一个房地产开发项目存在地下车库情况下,这时地下室车位面积能否计入可售面积?有的税务机关认为应计入可售面积,有的则认为不应计入可售面积。 相关土地增值税税收政策:对于房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。 某市地方税务机关认定:地下车库应计入可售面积,并且该项地下室成本并不可以全部一次性结转销售成本,而是进入计算可售面积单位工程成本的总成本,当期实际销售车位面积计入已售面积,结转销售成本,与当期实现的车位销售收入形成配比。 国税发[2009]31号第三十二条:企业单独建造的停车场所,应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理。 六、选择有利的增值额核算方式 一个开发项目即建有普通住宅、又建有商业用房,从房地产开发成本核算上讲,通常是以单栋楼为核算对象或者以一个建筑商所承揽的建筑工程为核算对象。如何计算土地增值税,在税收实践中有不同的理解。由于计算扣除项目的复杂性,计算方法有先按基本核算项目计算再按收入或面积分摊扣除项目的方法,还有先按面积分摊扣除项目再按规定计算的方法,而且不同的计算方法会产生迥然不同数额的结果。 计算方法一:住宅和商业用房分别计算土地增值税 计算方法二:住宅和商业用房合并计算土地增值税 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)中规定:对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定(即纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超出扣除项目金额20%的,免征增值税)。 该文件要求分别核算增值额,但怎样核算并未做出具体要求。如果对房地产开发企业所开发的连体楼会计上必须分不同用途归集成本费用的话是不可能的(收入的核算可准确每一业主),或者归集的过程本身就是分摊成本费用的过程,难以准确把握。现实工作中没有一个开发企业的会计人员在帐务处理上是分层核算成本费用的。计算方法一是分别核算,确切的讲是分摊核算,符合财税字[1995]048号文件的精神。而计算方法二是以核算对象整栋楼为单位进行的核算。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定:土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。这一规定与计算方法二计算土地增值税的方法相吻合,从法律位阶来讲,税收法规要高于税收规章和规范性文件,因此计算方法二是可取的。需要注意的是,如果纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,按方法二计算出的增值率未超过20%的,应对其非普通住宅的部分按税法的规定分摊成本费用计算相应的土地增值税。 《国家税务总局关于加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作的通知》中第一条规定:“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算,其核算项目或核算对象是指房地产主管部门审批的开发项目。土地增值税原则上按纳税人开发的不同类型房地产分别清算。”这里所讲的“清算”就是先按核算对象即方法二计算出增值率判定土地增值税税率,确定征免对象,然后在不同类型房地产之间分摊相关的成本费用,分别清算应缴纳的。 七、充分运用加计扣除政策 《土地增值税实施细则》规定,对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和,加计20%的扣除。 土地增值税扣除项目中开发间接费用的归集是企业筹划时值得关注的一个点。开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等,实施细则规定开发间接费用属于开发土地和新建房及配套设施费,应全额计入扣除项目金额中,在计算土地增值税时有效地扣除,同时政策还规定这部分费用房地产企业可以享受20%的加计扣除。这些内容由于界线不是很明确,会计账务处理时容易把这项费用的一部分计入管理费用或销售费用。土地增值税实施细则规定管理费用及销售费用在土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房及配套设施之和的5%以内计算扣除(或财务费用、销售费用、管理费用在土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房及配套设施之和的10%以内计算扣除)。如果管理费用及销售费用总和超过了此限额,吴入管理费用和销售费用的开发间接费用在计算土地增值税时就不能全额扣除,多交土地增值税。这些费用如果正确归集到开发间接费用中,不仅可以全额扣除,还能享受20%加计扣除。所以企业对开发间接费用归集时要谨慎,用足用好税收政策。 八、巧用特殊扣除项目规定 《土地增值税暂行条例实施细则》规定,“财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。 在实际操作中,以上两种方法计算的"房地产开发费用"必然存在差异。因为第一种方法中允许"据实扣除"的利息和第二种方法中"合计数"的5%(即因包括利息费用而增加的部分)不一定相等。如果企业进行纳税筹划,就要比较这两者的高低,选择其中扣除利息较高者对应的方法,作为企业的最后选择。如果允许"据实扣除"的利息费用较高,应选用第一种方法,单独计算利息支出;否则,应选用后一种方法,按"合计数"的10%扣除全部费用。 企业判断是否提供金融机构证明,关键在于所发生的能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例,如果超过5%,则提供证明比较有利,如果没有超过5%,则不提供证明比较有利。据此,若企业主要依靠负债筹资,利息费用占的比例较大,应提供金融机构贷款证明,将利息费计入房地产开发费用。反之,若主要依靠权益资本筹资,则可利用另外一种方法。 九、选择有利的地价成本分配方法 国税发[2009]31号第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配:土地成本,一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。 土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。 例:××商都开发用地面积136,500平方米(一期88,600平方米,二期47,900平方米),地价费用12,549万元,一期摊销地价金额:9,914万元,二期地价费用分配计算方法可作以下选择: A.按一期减余面积、费用计算摊销的单位土地成本(余数摊销) (12,549万元-9,914万元)/ 47,900平方米=550.10元/平方米 B.按实际面积分别计算摊销的单位土地成本(平均摊销) 12,549万元/136,500平方米*47,900平方米=919.34元/平方米 C.两种地价费用分配计算方法的单位土地成本差异: 364.24元(550.10元/平方米-919.34元/平方米) 上述按占地面积法计算摊销单位土地成本的方法, 请应商主管税务机关同意后进行分配。 以上是进行土地增值税税收筹划的几种常见方法,在实际操作中,纳税人应当具体问题具体分析,灵活运用税收政策。其前提应是在合理和不违法的情况下,合理节税,减轻税收负担,这样才能减少纳税风险,找到不违反税法的筹划空间。增加税后利润,实现企业价值的最大化。总之,房地产企业收税筹划的途径有多种,但都必须合法、可操作,并能给企业带来实际效益

朋友 。减轻纳税负担,相应增加企业的盈利,势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。笔者认为可以从以下几个方面着手进行税收筹划。 一、收入分散筹划法 按相关税法规定,土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。在扣除项目金额一定的情况下,转让收入越少,土地增值额就越小,当然税率和税额就越低。因此,如何通过分散转让房地产的收入,就是一个着眼点。一般常见的方法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离,分次单独签定合同。例如某房地产开发企业准备开发一栋精装修的楼房,预计精装修房屋的市场售价是1 800万元(含装修费600万元),该企业可以分两次签定合同,在毛坯房建成后先签l 200万元的房屋买卖合同,等装修时再签600万元的装修合同,则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税,而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围,不用缴纳土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少,达到节税的目的。 二、费用迁移筹划法 房地产开发费用即期间费用(管理费用、财务费用、经营费用)不以实际发生数扣除,而是根据利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定条件,按房地产项目直接成本的一定比例扣除。纳税人可以通过事前筹划,把实际发生的期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去,例如属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围,由于它的实际发生数不能增加土地增值税的扣除金额,因此,人事部门可以在不影响总部工作的同时把总部的一些人员安排或兼职于每一个具体房地产项目中。那么这些人的有关费用就可以分摊一部分到房地产开发成本中。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除,而房地产的开发成本却增大了。也就是说房地产开发公司在不增加任何开支的情况下,通过费用迁移法,就可以增大土地增值税允许扣除项目的金额,从而达到节税的目的。 三、“临界点”筹划法 房地产开发公司开发一个项目,总要获得一定的利润,但利润率越高,缴纳的土地增值税就越多,税后利润可能反而越小。因此,如何做到使房价在同行中最低,应缴土地增值税最少,所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题。按照税法有关优惠规定:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%的增值额”就是“临界点”。根据临界点的税负效应,可以对此进行纳税筹划。 实际工作中,首先要测算增值率(增值额与允许扣除项目金额的比率),然后设法调整增值率。改变增值率的方法有两种:一是合理定价,如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率,通过适当降低价格可以减少增值额,降低土地增值税的适用税率,从而减轻税负。二是增加扣除额,主要是通过加大投入来提高市场竞争力。按《土地增值税暂行实施细则》规定,房地产开发成本中包括可以扣除的项目有:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。纳税人可以通过改善住房环境,提高房产的质量来适当增加了扣除项目,以高质低价来 占领市场。例:某房地产公司建成一栋普通标准住宅,扣除项目金额为800万元,当地同类住宅的市场售价约l 000万元,假如定价1 000万元,增值率为25%,应纳土地增值税为90万元。假如不考虑其他因素,获利为1 000-800-90=110(万元)。但如果定价960万元(x一800/800=20%),增值率为20%.由于纳税人建造的是普通标准住宅出售,且增值额未超过扣除项目金额的20%的,所以就可以免征土地增值税,则获利为960-800=160(万元),二者相比税后利润增加50万元。通过这个例子可以看出,企业在出售普通标准住宅时,通过合理定价进行纳说筹划,完全可以使自己保持较低价格并获得较高的利润。 四、费用均分筹划法 这种方法主要是针对房地产开发业务较多的企业。因为这类企业可能同时进行几处房地产的开发业务,不同地方开发成本因为地价或其他原因可能不同,这就会导致有的房屋开发出来销售后的增值率较高,而有的房屋增值率较低,这种不均匀的状态实际会加重企业的税收负担,这就要求企业对开发成本进行必要的调整,使得各处开发业务的增值率大致相同,从而节省税款。因此,平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择。房地产开发企业可将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊,就可以将获得的增值额进行最大限度的平均,这样就不会出现某段时间增值率过高的现象,从而节省部分税款的缴纳。如果结合其他筹划方法,使增值率刚好在某一临界点以下,则节税就更明显。 五、利息支出筹划法 房地产开发企业属于高负债的行业,一般都会发生大量的借款,因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也会对企业的应纳税额产生很大的影响。财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,其房地产开发的其他费用还可按该项目地价款和开发成本之和的5%再扣除;凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按该项目地价款和开发成本之和的l0%直接扣除成本,其实际利息支出就不能扣除了。这给纳税人提供了可供选择的余地:如果房地产开发企业在开发过程中主要依靠借款筹资,利息费用较高,则应尽可能提供金融机构贷款证明,并按房地产项目计算分摊利息支出,实现利息据实扣除,降低税额;反之,开发过程中借款不多,利息费用较低,则可不计算应分摊的利息支出或不提供金融机构的贷款证明,这样就可多扣除房地产开发费用,以实现企业利润最大化。 六、建房方式筹划法 根据税法有关规定:某些方式的建房行为不属于土地增值税征税范围,不用缴纳土地增值税。纳税人如果能注意运用这些特殊政策进行纳税筹划,其节税效果也是很明显的。 第一种是代建房方式。税法规定,代建房行为不属于土地增值税的征税范围,而属于建筑业,是营业税的征税范围。由于建筑行业适用的是3%的比例税率,税负较低,而土地增值税适用的是30%一60%的四级超率累进税率,前者节税明显。因此,如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终客户,就完全可以采用代建房方式进行开发,而不采用先开发后销售方式。这种筹划可以是由房地产开发公司以客户名义取得土地使用权和购买各种材料设备,也可以协商由客户自己购买和取得,其关键是房地产权没有发生转移就可以了。为了使该项筹划更加顺利,房地产开发公司可以根据市场情况,适当降低代建房劳务收入的数额,以取得客户的配合。 第二种是合作建房方式。税法规定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税。比如某房地产开发公司购得一块土地的使用权准备修建住宅,则该企业可以通过预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样,从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。这样,在该房地产开发企业售出剩余部分住房前,各方都不用缴纳土地增值税,只有在建成后转让属于房地产公司的那部分住房时,才就这一部分缴纳土地增值税。

土地增值税筹划——土地增值税的基础知识(1)

嘿。您好!陌生人… ㈠什么是土地增值税土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的种税。㈡开征土地增值税的目的开征土地增值税,主要是国家运用税收杠杆引导房产地产经营方向,规范房地产市场的交易秩序,合理调节土地增值收益分配,维护国家权益,促进房地产开发的健康发展。、征收土地增值税,是适应我国社会主义市场经济发展的新形势,进一步改革和完善税制,增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度的宏观需要。、征收土地增值税,是为了抑制土地投机行为,规定房地产市场交易秩序,建立公平、公正竞争的市场机制。、开征土地增值税,是为了规范国家参与土地增值税收益的分配方式,增加国家财政收入。、开征土地增值税,是为了促进土地资源的合理的配置。

土地增值税怎样筹划才巧妙

Ευαίσθητο άτομο 土地使用权,依据《中华人民共和国物权法》第一百三十五条之规定,建设土地使用权,是权利人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,以及利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。 股权与建设用地使用权是完全不同的权利,股权转让与建设用地使用权转让的法律依据不同,两者不可混淆。 当公司股权发生转让时,该公司的资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利由转让方转移到受让方,而作为公司资产的建设用地使用权仍登记在该公司名下,土地使用权的公司法人财产性质未发生改变。

土地增值税筹划——土地增值税的基础知识(4)

濤濤 土地增值税的税率土地增值税实行四级超率累进税率,具体如下表: 增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除系数 增值额未超过扣除项目金额%的部分 增值额超过扣除项目金额%、未 超过扣除项目金额%的部分 增值额超过扣除项目金额%、未 超过扣除项目金额%的部分 增值额超过扣除项目金额%的部分 上述所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。

计提土地增值税会计分录怎么做

远中近闻 提取时借: 主营业务税金及附加 贷:应交税金土地增值税 缴纳时借:应交税金土地增值税 贷:银行存款等 借:应交税费应交增值税(转出未交增值税) 贷:应交税费未交增值税 扩展资料编制格式 第一:应是先借后贷,借贷分行,借方在上,贷方在下; 第二:贷方记账符号、账户、金额都要比借方退后一格,表明借方在左,贷方在右。 会计分录的种类包括简单分录和复合分录两种,其中简单分录即一借一贷的分录;复合分录则是一借多贷分录、多借一贷以及多借多贷分录。 需要指出的是,为了保持账户对应关系的清楚,一般不宜把不同经济业务合并在一起,编制多借多贷的会计分录。但在某些特殊情况下为了反映经济业务的全貌,也可以

土地增值税提取时借: 主营业务税金及附加 贷:应交税金土地增值税 缴纳时借:应交税金土地增值税 贷:银行存款等 借:应交税费应交增值税(转出未交增值税) 贷:应交税费未交增值税。 主营业务税金及附加核算的是城建税、教育费附加、地方教育费附加。资源税等对于增值税来讲,当每月的销项税金和进项税金计算后,当月的应缴增值税已经明确。 扩展资料: 与其他税种相比,土地增值税具有以下特点: 以转让房地产的增值额为计税依据。 土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额,与增值税的增值额有所不同。 征税面比较广。 凡在我国境内转让

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土地增值税筹划——土地增值税的基础知识(3)

漂泊的云cium 土地增值税的纳税义务人土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(简称房地产)并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。概括起来,《土地增值税暂行条例》对纳税人的规定主要有以下四个特点:第一,不论法人与自然人即不论是企业、事业单位、国家机关、社会团体及其他组织,还是个人,只要有偿转让房地产,都是土地增值税的纳税人。第二,不论经济性质即不论是全民所有制企业、集体企业、私营企业、个体经营者,还是联营企业、合资企业、合作企业、外商独资企业持等,只要有偿转让房地产,都是土地增值税的纳税人。第三,不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人根据年月日八届人大第五次常务委员会通过的《全国人大常务委员会关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的决定》和《国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知》以及国税发「」号《国家税务总局关于外商投资企业和外国企业及外籍个人适用税种问题的通知》等的规定,土地增值税适用于涉外企业和个人。因此,不论是内资企业还是外商投资企业、外国驻华机构;也不论是中国公民、港澳台胞、海外华侨,还是外国公民,只要有偿转让房地产,都是土地增值税的纳税人。第四,不论部门即不论是工业、农业、商业、学校、医院、机关等,只要有偿转让房地产,都是土地增值税的纳税人。

计提土地增值税会计分录怎么做?

卒迹 土地增值税提取时借: 主营业务税金及附加 贷:应交税金土地增值税 缴纳时借:应交税金土地增值税 贷:银行存款等 借:应交税费应交增值税(转出未交增值税) 贷:应交税费未交增值税。 主营业务税金及附加核算的是城建税、教育费附加、地方教育费附加。资源税等对于增值税来讲,当每月的销项税金和进项税金计算后,当月的应缴增值税已经明确。 扩展资料: 与其他税种相比,土地增值税具有以下特点: 以转让房地产的增值额为计税依据。 土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额,与增值税的增值额有所不同。 征税面比较广。 凡在我国境内转让

颜小喵的陈小吱 土地增值税 提取时借: 主营业务税金及附加 贷:应交税金土地增值税 缴纳时借:应交税金土地增值税 贷:银行存款等 借:应交税费应交增值税(转出未交增值税) 贷:应交税费未交增值税 主营业务税金及附加核算的是城建税、教育费附加、地方教育费附加。资源税等对于增值税来讲,当每月的销项税金和进项税金计算后,当月的应缴增值税已经明确。 对主营业务税金及附加是主要是根据应缴(增值税营业税消费税)为基数进行计算的附加税费,包括应缴城建税,教育费附加,地方教育费费附加,现在又增加了地方水利建设基金,和按规定比例计算的资源税等,这些附加税费,按照费用收入配比原则当然应每月都进行计算,及时计入当月

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土地增值税筹划——土地增值税的基础知识(2)

Hie.天空之城 土地增值税的征税范围土地增值税和征税范围是指有偿转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物。这里所说的“国家土地”是指国家法律规定属于国家所有的土地:“地上建筑物”是指建于土地上的一切建筑,包括地上地下的各种附属设施:“附着物”是指附着于土地上的不能移动或一经移动即遭损坏的物品。确定土地增值税的征税范围的两个条件:其一,只对转让国有土地使用权及其地上的建筑物征税这里包含四层含义:⑴转让的土地,其使用权归国家所有的征税根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》的规定,城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有。国家为了公共利益,可以依照法律规定对集体土地实行征用,依法被征用后的土地属于国家所有。对于上述法律规定属于国家所有的土地,其土地使用权在转让时,按照《土地增值税暂行条例》规定,属于土地增值税的征税范围。而农村集体所有的土地,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他国家有关规定,是不得自行转让的,只有根据有关法律规定,由国家征用以后变为国家所有的时,才能进行转让。故集体土地的自行转让是一种违法行为,应由有关部门来处理。对于目前违法将集体土地转让给其他单位和个人的情况,应在有关部门处理、补办土地征用或出让手续变为国家所有之后,再纳入土地增值税的征税范围。⑵对出让国有土地使用权取得的收入不征税国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付使用权出让金的行为。这种行为属于由政府垄断的土地一级市场。土地使用权出让方是国家,国家凭借土地的所有权向土地使用者收取土地的租金。出让的目的是实行国有土地的有偿使用制度,合理开发、利用、经营土地,因此,土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围。而国有土地使用权的转让是指土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后,将土地使用权再转让的行为,包括出售、交换与赠与。它属于土地的二级市场。土地使用权转让,其他上的建筑物、其他附着物的所有权随之转让。土地使用权的转让,属于土地增值税的征税范围。、土地使用权、地上建筑物及附着物的产权产生转让征税;土地使用权、房产产权未转让(如房地产出租)不征税。、不论是单独转让国有土地使用权或国有土地使用权与房产产权一并转让,均应征税。其二,只对有偿转让的房地产行为征税。即对转让房地产并取得收入征税,而不包括房地产产权虽转让,但未取得收入的行为。如房地产的继承、赠与等。上述两个条件必须同时具备、缺一不可,否则不属于土地增值税的征税范围。对若干具体情况的判定、以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的,属于土地增值税的征税范围。这里又分为三种情况:⑴出售国有土地使用权的。这种情况的指土地使用者通过出让方式,向政府交纳了土地出让金,有偿受让土地使用权后,仅对土地进行通水、通电、通路和平整地面等土地开发,不进行房产开发,即所谓“将生地变熟地”,然后直接将空地出售出去。这属于国有土地使用权的有偿转让,应纳入土地增值税的征税范围。⑵取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的。这种情况即是一般所说的房地产开发。虽然这种行为通常被称作卖房,但按照国家有关房地产法律和法规的规定,卖房的时间,土地使用权也随之发生转让。由于这种情况既发生了产权的转让又取得了收入,所以应纳入土地增值税的征税范围。⑶存量房地产的买卖。这种情况是指已经建成并已投入使用的房地产,其房屋所有人将产权和土地使用权一并转让给其他单位和个人。这种行为按照国家有关的房地产法律和法规,应当到有关部门办理房产产权和土地使用权的转移变更手续;原土地使用权属于无偿划拨的,还应到土地管理部门补交土地出让金。这种情况既发生了产权的转让又取得了收入,应纳入土地增值税的征税范围。、房地产的断承、出租、抵押、重新评估和房地产的代建行为,不属于土地增值税的征税范围。⑴房地产的继承。房地产的断承是指房产的原产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人死亡以后,由其继承人依法承受死者房地产产权和土地使用权的民事法律行为。这种行为虽然发生了房地产的权属变更,但作为房产产权、土地使用权的原所有人(即被继承人)并没有因为权属的转让而取得任何收入。因此,这种房地产的继承人不属于土地增值税的征税范围。⑵房地产的出租。房地产的出租的指房产的产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人,将房产、土地使用权租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。房地产的出租,出租人虽取得了收入,但没有发生房产产权、土地使用权的转让。因此,不属于土地增值税的征税范围。⑶房地产的抵押。房地产的抵押是指房地产的产权所有人、依法取得土地使用权的土地使用人作为债务或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况由于房产的产权、土地使用权在抵押期间产权没有发生权属的变更,房产的产权所有人、土地使用权人仍能对房地产行使占有、使用、收益等权利,房产的产权所有人、土地使用权人虽然在抵押期间取得了一定的抵押贷款,但实际上这些贷款在抵押期满后是要连本带利偿还给债权人的。因此,对房地产的抵押,在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后,视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税。但是,对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的,应列入土地增值税的征税范围。⑷房地产的重新评估,这主要是指国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而使升值的情况。这种情况房地产虽然有增值,但其既没有发生房地产权属的转移,房产产权、土地使用权人也未取得收入,所以不属于土地增值税的征税范围。⑸房地产的代建房行为。这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言,虽然取得了收入,但没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务收入性质,故不属于土地增值税的征税范围。 共页 上一页下一页

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