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土地买卖增值税太高如何税收筹划

2021-11-01 08:02

摘要 
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相关税务筹划问答

土地增值税税收筹划的方法

小红 土地增值税清算开查,房地产企业提前备账。 房地产开发企业如何应对和统筹安排土地增值税的清算补税事项?进行有效的土地增值税税收筹划,势必成为房地产企业当前及今后企业发展中的重要课题。企业追求的目标是企业价值最大化,价值最大化最有效的评价方式就是利润及利润率增长的可持续性。作为企业的决策者,在充分理解政策的同时,要尽可能把政策对企业的不利影响降低到最低点。房地产企业在计算土地增值税时,在不违反税法的前提下,应当选择对自己最有利的计税方案,从而达到节约土地增值税的目的。 国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发[2009]31号颁布实施以后,税收新政堵住了房地产行业的一些税收漏洞,但也提供了新的可供筹划的涉税空间。房地产开发企业需要根据新的政策,适当调整开发、销售的策略,在不违反税法的基础上减轻税负。运用会计的技术和方法,对计税现状分析研究,我们认为规避土地增值税仍有可行的筹划空间,其土地增值税节税空间和经济效益还是比较可观的。笔者现将工作实践中探讨的土地增值税税收筹划的几种实用方法介绍如下。 一、充分利用土地增值税免税期限优惠政策 如《深圳市地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》深地税发〔2005〕609号第一条规定:房地产开发企业缴纳土地增值税的纳税义务发生时间以合同签定时间为准。对在2005年11月1日(含11月1日)后签定房地产销售合同的,在纳税人取得房地产销售首期款收入时,就该房产销售价款全额计算预缴土地增值税。深圳××花园五期销售收入37,765万元,其中2005年11月1日以前签定购房合同金额31,636万元,土地增值税纳税清算时依照上述通知,申报应税收入6,129万元。 二、开发商品房转自用不再视同销售 国税发[2009]31号第七条规定,企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。 将开发的商品房转作固定资产的行为发生在2008年1月1日以后,不应当视同销售。不难看出,开发出品转作固定资产已经不再按照视同销售处理,企业需要密切关注,避免给自身增加不必要的纳税负担。 三、选择多元化方式处置开发产品 多元化方式处置开发产品的方式包括:销售、出租、先出租后销售、售后返租、股权投资、产权转让、转作经营性资产(开发产品自用自营)等。 对于房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。这标志着长期持有型物业开发商可免交土地增值税。而这一因素或可导致未来大量开发商将物业变出售为自持。房地产开发公司可以根据自己的发展战略和实际情况来进行相应的筹划,降低土地增值税的税负或延迟土地增值税的纳税时间。对一些从事商业物业开发的房地产发展商来说,现在要把过去以销售为主转向以自己持有为主,因为自己持有没有增值就不用交土地增值税,深圳出租回报率还是比较高的。 将自己开发的房地产商品的用途改变为自用自营,即可享受不征收土地增值税的税收优惠。据了解,有的公司可能计划将一些项目的商铺留在自己的手里,不租也不卖,不形成收入,这样做既可以不超过85%以上已销售的门槛,还可以坐享房产升值。这一筹划思路首先要服从于企业经营规划和现实,不卖了改自用、自营,这种情况在实际工作中可行性并不很强。其次要从延缓即时缴纳土地增值税的时间上考虑,因为对于房地产开发企业来说,自用房产发生产权转让时仍然要征缴土地增值税。特别值得注意的是,这里既要考虑由此延缓即时缴纳土地增值税所获得的资金时间价值,也要预测资金的风险价值,同时应兼顾再转让时的房产市值以及旧房扣除额的收益等。至于如何利用“企业兼并转让房地产的征免税规定”的税收优惠,从原理上看,应当仍然从属于这一筹划思路。 四、三项预提费用可以税前扣除 国税发[2009]31号第三十二条允许三项预提费用在预提时依法税前扣除对纳税人比较有利,也在一定程度上突破了以票控税的机械性规定。除以下几项预提(应付)费用外,计税成本均应为实际发生的成本。 1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10% 。 2、公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 3、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 五、地下停车场作为公共配套设施处理 当一个房地产开发项目存在地下车库情况下,这时地下室车位面积能否计入可售面积?有的税务机关认为应计入可售面积,有的则认为不应计入可售面积。 相关土地增值税税收政策:对于房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。 某市地方税务机关认定:地下车库应计入可售面积,并且该项地下室成本并不可以全部一次性结转销售成本,而是进入计算可售面积单位工程成本的总成本,当期实际销售车位面积计入已售面积,结转销售成本,与当期实现的车位销售收入形成配比。 国税发[2009]31号第三十二条:企业单独建造的停车场所,应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理。 六、选择有利的增值额核算方式 一个开发项目即建有普通住宅、又建有商业用房,从房地产开发成本核算上讲,通常是以单栋楼为核算对象或者以一个建筑商所承揽的建筑工程为核算对象。如何计算土地增值税,在税收实践中有不同的理解。由于计算扣除项目的复杂性,计算方法有先按基本核算项目计算再按收入或面积分摊扣除项目的方法,还有先按面积分摊扣除项目再按规定计算的方法,而且不同的计算方法会产生迥然不同数额的结果。 计算方法一:住宅和商业用房分别计算土地增值税 计算方法二:住宅和商业用房合并计算土地增值税 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)中规定:对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定(即纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超出扣除项目金额20%的,免征增值税)。 该文件要求分别核算增值额,但怎样核算并未做出具体要求。如果对房地产开发企业所开发的连体楼会计上必须分不同用途归集成本费用的话是不可能的(收入的核算可准确每一业主),或者归集的过程本身就是分摊成本费用的过程,难以准确把握。现实工作中没有一个开发企业的会计人员在帐务处理上是分层核算成本费用的。计算方法一是分别核算,确切的讲是分摊核算,符合财税字[1995]048号文件的精神。而计算方法二是以核算对象整栋楼为单位进行的核算。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定:土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。这一规定与计算方法二计算土地增值税的方法相吻合,从法律位阶来讲,税收法规要高于税收规章和规范性文件,因此计算方法二是可取的。需要注意的是,如果纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,按方法二计算出的增值率未超过20%的,应对其非普通住宅的部分按税法的规定分摊成本费用计算相应的土地增值税。 《国家税务总局关于加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作的通知》中第一条规定:“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算,其核算项目或核算对象是指房地产主管部门审批的开发项目。土地增值税原则上按纳税人开发的不同类型房地产分别清算。”这里所讲的“清算”就是先按核算对象即方法二计算出增值率判定土地增值税税率,确定征免对象,然后在不同类型房地产之间分摊相关的成本费用,分别清算应缴纳的。 七、充分运用加计扣除政策 《土地增值税实施细则》规定,对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和,加计20%的扣除。 土地增值税扣除项目中开发间接费用的归集是企业筹划时值得关注的一个点。开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等,实施细则规定开发间接费用属于开发土地和新建房及配套设施费,应全额计入扣除项目金额中,在计算土地增值税时有效地扣除,同时政策还规定这部分费用房地产企业可以享受20%的加计扣除。这些内容由于界线不是很明确,会计账务处理时容易把这项费用的一部分计入管理费用或销售费用。土地增值税实施细则规定管理费用及销售费用在土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房及配套设施之和的5%以内计算扣除(或财务费用、销售费用、管理费用在土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房及配套设施之和的10%以内计算扣除)。如果管理费用及销售费用总和超过了此限额,吴入管理费用和销售费用的开发间接费用在计算土地增值税时就不能全额扣除,多交土地增值税。这些费用如果正确归集到开发间接费用中,不仅可以全额扣除,还能享受20%加计扣除。所以企业对开发间接费用归集时要谨慎,用足用好税收政策。 八、巧用特殊扣除项目规定 《土地增值税暂行条例实施细则》规定,“财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。 在实际操作中,以上两种方法计算的"房地产开发费用"必然存在差异。因为第一种方法中允许"据实扣除"的利息和第二种方法中"合计数"的5%(即因包括利息费用而增加的部分)不一定相等。如果企业进行纳税筹划,就要比较这两者的高低,选择其中扣除利息较高者对应的方法,作为企业的最后选择。如果允许"据实扣除"的利息费用较高,应选用第一种方法,单独计算利息支出;否则,应选用后一种方法,按"合计数"的10%扣除全部费用。 企业判断是否提供金融机构证明,关键在于所发生的能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例,如果超过5%,则提供证明比较有利,如果没有超过5%,则不提供证明比较有利。据此,若企业主要依靠负债筹资,利息费用占的比例较大,应提供金融机构贷款证明,将利息费计入房地产开发费用。反之,若主要依靠权益资本筹资,则可利用另外一种方法。 九、选择有利的地价成本分配方法 国税发[2009]31号第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配:土地成本,一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。 土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。 例:××商都开发用地面积136,500平方米(一期88,600平方米,二期47,900平方米),地价费用12,549万元,一期摊销地价金额:9,914万元,二期地价费用分配计算方法可作以下选择: A.按一期减余面积、费用计算摊销的单位土地成本(余数摊销) (12,549万元-9,914万元)/ 47,900平方米=550.10元/平方米 B.按实际面积分别计算摊销的单位土地成本(平均摊销) 12,549万元/136,500平方米*47,900平方米=919.34元/平方米 C.两种地价费用分配计算方法的单位土地成本差异: 364.24元(550.10元/平方米-919.34元/平方米) 上述按占地面积法计算摊销单位土地成本的方法, 请应商主管税务机关同意后进行分配。 以上是进行土地增值税税收筹划的几种常见方法,在实际操作中,纳税人应当具体问题具体分析,灵活运用税收政策。其前提应是在合理和不违法的情况下,合理节税,减轻税收负担,这样才能减少纳税风险,找到不违反税法的筹划空间。增加税后利润,实现企业价值的最大化。总之,房地产企业收税筹划的途径有多种,但都必须合法、可操作,并能给企业带来实际效益

朋友 。减轻纳税负担,相应增加企业的盈利,势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。笔者认为可以从以下几个方面着手进行税收筹划。 一、收入分散筹划法 按相关税法规定,土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。在扣除项目金额一定的情况下,转让收入越少,土地增值额就越小,当然税率和税额就越低。因此,如何通过分散转让房地产的收入,就是一个着眼点。一般常见的方法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离,分次单独签定合同。例如某房地产开发企业准备开发一栋精装修的楼房,预计精装修房屋的市场售价是1 800万元(含装修费600万元),该企业可以分两次签定合同,在毛坯房建成后先签l 200万元的房屋买卖合同,等装修时再签600万元的装修合同,则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税,而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围,不用缴纳土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少,达到节税的目的。 二、费用迁移筹划法 房地产开发费用即期间费用(管理费用、财务费用、经营费用)不以实际发生数扣除,而是根据利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定条件,按房地产项目直接成本的一定比例扣除。纳税人可以通过事前筹划,把实际发生的期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去,例如属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围,由于它的实际发生数不能增加土地增值税的扣除金额,因此,人事部门可以在不影响总部工作的同时把总部的一些人员安排或兼职于每一个具体房地产项目中。那么这些人的有关费用就可以分摊一部分到房地产开发成本中。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除,而房地产的开发成本却增大了。也就是说房地产开发公司在不增加任何开支的情况下,通过费用迁移法,就可以增大土地增值税允许扣除项目的金额,从而达到节税的目的。 三、“临界点”筹划法 房地产开发公司开发一个项目,总要获得一定的利润,但利润率越高,缴纳的土地增值税就越多,税后利润可能反而越小。因此,如何做到使房价在同行中最低,应缴土地增值税最少,所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题。按照税法有关优惠规定:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%的增值额”就是“临界点”。根据临界点的税负效应,可以对此进行纳税筹划。 实际工作中,首先要测算增值率(增值额与允许扣除项目金额的比率),然后设法调整增值率。改变增值率的方法有两种:一是合理定价,如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率,通过适当降低价格可以减少增值额,降低土地增值税的适用税率,从而减轻税负。二是增加扣除额,主要是通过加大投入来提高市场竞争力。按《土地增值税暂行实施细则》规定,房地产开发成本中包括可以扣除的项目有:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。纳税人可以通过改善住房环境,提高房产的质量来适当增加了扣除项目,以高质低价来 占领市场。例:某房地产公司建成一栋普通标准住宅,扣除项目金额为800万元,当地同类住宅的市场售价约l 000万元,假如定价1 000万元,增值率为25%,应纳土地增值税为90万元。假如不考虑其他因素,获利为1 000-800-90=110(万元)。但如果定价960万元(x一800/800=20%),增值率为20%.由于纳税人建造的是普通标准住宅出售,且增值额未超过扣除项目金额的20%的,所以就可以免征土地增值税,则获利为960-800=160(万元),二者相比税后利润增加50万元。通过这个例子可以看出,企业在出售普通标准住宅时,通过合理定价进行纳说筹划,完全可以使自己保持较低价格并获得较高的利润。 四、费用均分筹划法 这种方法主要是针对房地产开发业务较多的企业。因为这类企业可能同时进行几处房地产的开发业务,不同地方开发成本因为地价或其他原因可能不同,这就会导致有的房屋开发出来销售后的增值率较高,而有的房屋增值率较低,这种不均匀的状态实际会加重企业的税收负担,这就要求企业对开发成本进行必要的调整,使得各处开发业务的增值率大致相同,从而节省税款。因此,平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择。房地产开发企业可将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊,就可以将获得的增值额进行最大限度的平均,这样就不会出现某段时间增值率过高的现象,从而节省部分税款的缴纳。如果结合其他筹划方法,使增值率刚好在某一临界点以下,则节税就更明显。 五、利息支出筹划法 房地产开发企业属于高负债的行业,一般都会发生大量的借款,因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也会对企业的应纳税额产生很大的影响。财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,其房地产开发的其他费用还可按该项目地价款和开发成本之和的5%再扣除;凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按该项目地价款和开发成本之和的l0%直接扣除成本,其实际利息支出就不能扣除了。这给纳税人提供了可供选择的余地:如果房地产开发企业在开发过程中主要依靠借款筹资,利息费用较高,则应尽可能提供金融机构贷款证明,并按房地产项目计算分摊利息支出,实现利息据实扣除,降低税额;反之,开发过程中借款不多,利息费用较低,则可不计算应分摊的利息支出或不提供金融机构的贷款证明,这样就可多扣除房地产开发费用,以实现企业利润最大化。 六、建房方式筹划法 根据税法有关规定:某些方式的建房行为不属于土地增值税征税范围,不用缴纳土地增值税。纳税人如果能注意运用这些特殊政策进行纳税筹划,其节税效果也是很明显的。 第一种是代建房方式。税法规定,代建房行为不属于土地增值税的征税范围,而属于建筑业,是营业税的征税范围。由于建筑行业适用的是3%的比例税率,税负较低,而土地增值税适用的是30%一60%的四级超率累进税率,前者节税明显。因此,如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终客户,就完全可以采用代建房方式进行开发,而不采用先开发后销售方式。这种筹划可以是由房地产开发公司以客户名义取得土地使用权和购买各种材料设备,也可以协商由客户自己购买和取得,其关键是房地产权没有发生转移就可以了。为了使该项筹划更加顺利,房地产开发公司可以根据市场情况,适当降低代建房劳务收入的数额,以取得客户的配合。 第二种是合作建房方式。税法规定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税。比如某房地产开发公司购得一块土地的使用权准备修建住宅,则该企业可以通过预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样,从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。这样,在该房地产开发企业售出剩余部分住房前,各方都不用缴纳土地增值税,只有在建成后转让属于房地产公司的那部分住房时,才就这一部分缴纳土地增值税。

增值税税负率太高,如何降低

陈俊宇 要么提高你的进项税率,要么降低你的销售额。 税负率是指增值税纳税义务人当期应纳增值税占当期应税销售收入的比例。 对小规模纳税人来说税负率就是征收率商业工业而对一般纳税人来说由于可以抵扣进项税额税负率就不是或而是远远低于该比例具体计算 税负率当期应纳增值税当期应税销售收入, 当期应纳增值税当期销项税额实际抵扣进项税额 , 实际抵扣进项税额期初留抵进项税额 本期进项税额进项转出出口退税期末留抵进项税额。

刘娜 (一)享受增值税的财政奖励返还 当公司销售收入不断增加,费用等扣除项目不足时,如果不能合理分流利润,企业所得税税负将会显著上升。 在低税负地区设立的科技服务公司,通过积极争取,有望获得地方政府一定比例的增值税、企业所得税、个人所得税财政返还,可进一步扩大节税空间。 例如,企业将分公司注册到江苏园区,园区以企业的增值税给予企业地方留存的财政返还,该奖励是在地方留存的基础上给到企业的。 (二)获取合规增值税抵扣发票,控制企业整体税负率 企业可以选择签署服务协议并合理定价,公司可以从软件开发公司、科技服务公司获取软件支持及科技服务,合法取得可抵扣进项增值税专用发票; 同时,可以将

 雪中情   企业的产业价值链设计 制造企业的价值链通常包括研发设计、采购、生产制造、销售、运输、售后服务和行政人力资源等环节。从理论上说,对于一个独立的企业,往往内部囊括了以上价值链的全部环节,各环节产生的增加值在同一家公司汇集,企业税负比较高。对于集团公司,内部价值链各个环节是分开的,其中某一家企业的增值税税负比较低,但对于整个集团来说,合并增值税税负并不发生变化。也就是说,价值链分割将导致各个部门的税负下降,但整个价值链的税负是相同的。 (一)设立农机销售公司 《财政部、国家税务总局关于农业生产资料征免增值税政策的通知》(财税〔〕号)规定,批发和零售的种子、种苗、化肥、农药、农机免

如何进行增值税的税收筹划

段来发18787410718 增值税的纳税筹划主要从以下三方面考虑: 一、企业设立的增值税筹划 企业身份选择 人们通常认为,小规模纳税人的税负重于一般纳税人,但如果你是高科技企业,增加值比较高,选择小规模纳税人更合算。 企业投资方向及地点 我国现行税法对投资方向不同的企业制定了不同的税收政策。如现行税法规定:对粮食,食用植物油等适用的低税率;直接从事植物种植收割和动物的饲养、捕捞的单位和个人销售的自产农产品,免征增值税;利用城市生活垃圾生产的电力实行即征即退政策;部分新墙体材料产品按增值税应纳税额减半征收。 投资者选择地点时,也应该充分利用国家对某些特定地区的税收优惠政策。例如保税区内的生产企业从区外有进出口

蓝鸢 、选择合适的纳税人身份来筹划 一般纳税人增值税税率和企业的行业性质有关,服务行业的税率相对较低,商贸行业税率较高 小规模纳税人增值税税率,还有增值税免征点!可以合理运用 、合理运用税收优惠政策,尤其是地方性税收优惠! 目前江苏园区政策稳定,奖励及时,企业可以放心入驻! 有限公司增值税和所得税纳税在当地,地方都是全额留存,增值税,所得税 奖励扶持比例高,给到企业地方留存基础上的 企业的其他问题可以提出,为您解决问题!

belive~@^_^@~ 、税收人筹划 为了减轻税收负担,也为了掌握市场竞争的主动地位,小规模商业企业应积极争取一般纳税人的身份。经营规模较大,年销售额超过万的商业企业,可以通过健全财务核算,规范财务制度积极办理一般纳税人资格认定。而经营规模不大的商业企业(年销售额低于万),按照规定,“一律不得认定为增值税一般纳税人。”这种情况下,企业可以走以下几条路: 挂靠,既借用对方的一般纳税人身份领购、使用、开具并抵扣增值税专用发票。 联合,几个小规模商业企业各自注销自己的企业,然后组成联合体,共同申请认定一般纳税人身份,这样并不会有损各企业的独立性,而且都会得到好处。 对开、互开增值税专

筹划 税收,筹划,增值税

美女不吃人 湖市某纸业有限镇万元的企业,其产品被评为湖北省名优产品,销往川东,覆盖整个湖北,原因何在?该企业老总说,税收筹划起了至关重要的作用。事情还得从年说起。年,该厂被认定为增值税一般纳税人,其生产所用的原材料为废旧纸张和定点销毁的人民币。由于废纸是从小型废品收购站或个人手中收购的,人民币是人民银行定点销毁的,均不能取得增值税专用发票,因此该企业生产所用的主要原材料均不能抵扣进项税,导致企业税负较重。因起初规模较小,所用原材料不是很多,企业没有过多地注意这方面的问题。到了年,该厂规模逐渐扩大,当年的销售收入达到万元,缴纳增值税万元,增值税实际税负率达到.%,比一般工业企业平均%-%的实际税负率高出近一倍。企业老总感到吃不消了:企业生产形势很好,产销两旺,可始终难以赚到钱,严重影响了企业的后续发展。为了寻求解决良方,该企业老总和财务人员向当地国税机关求救。国税机关了解情况后,向企业领导指出:企业税负偏高难以挣到钱是因为企业生产所用的原材料不能抵扣进项税,出路只有一条,再办一个厂。也就是对纸厂人员进行分流,一分为二,专门成立一个废旧物资回收公司,申办为增值税一般纳税人,主要为该厂提供生产所用废旧原材料,同时也为其他企业提供生产所用废旧物资。这么做管用吗?国税机关从理论和实际操作两方面作了分析。理论依据根据《关于运输费用和废旧物资准予抵扣进项税额问题的通知》(财税字〔〕号)规定的精神,从事废旧物资经营的企业,如果是增值税一般纳税人,在收购的废旧物资不能取得增值税专用发票情况下,可以根据主管税务机关批准的收购凭证上注明的收购金额,按%的扣除率计算进项税额抵扣。因此,该企业申请开办一家专门从事废旧物资经营的公司后,就合法地获得了两项好处:首先,废旧物资经营公司收购的废纸,可以以%的抵扣率计算进项税扣除,既解决了原企业收购废旧物品不能抵扣进项税的问题,又可使废旧物资经营公司享受增值税先征后返%的优惠;其次,废旧物资公司向纸厂提供原材料,可以向其开出增值税专用发票,纸厂据以抵扣进项税。实际操作为了直观说明企业设立废旧物资经营公司获得好处的大小,下面进行成本、利润的量化分析。首先需要注意的问题是,物资公司收购废旧物资后,需要销售给纸厂,销售价格定多少将直接影响筹划的效果。假设物资公司从小型废品回收站或个人手中收购的废旧纸张的单位吨价为元,销售价格需要高于元才合理合法。因为两个公司间构成关联关系,容易受到税务机关的税收调整。高于多少合适呢?可以测算。假定物资公司加价比例为,即物资公司以(+)元销售给纸业公司。成立物资公司前,纸业公司直接从废品回收站或个人手中购得废旧纸张,单位吨价成本元。成立物资公司后,物资公司收购废旧纸张单位吨价仍为元,销售价格为(+)×元,其获得利润为:(.%-.%)。纸业公司以(+)元从物资公司购得废旧纸张,因取得增值税专用发票,能够以%的税率抵扣进项税,其单位吨价比过去多支出成本为:(%-%)。令(%-%)=,可以求出=.%,即当加价比例小于.%时,仅就纸业公司而言,比税收筹划前要节约成本;当加价比例大于.%时,纸业公司比税收筹划前要多支出成本。把物资公司和纸业公司结合考虑,用(.%-.%)-(%-%)的结果(.%+.%),就是每吨废品经过税收筹划所获取的利润。从这个结果还可以看出,不论物资公司对购进废品加价多少,经过税收筹划后,每吨成本至少能节约相对于原成本的.%,税收筹划的效果一目了然。当然这里只考虑了税收成本变化,没有考虑其他成本因素,在实际操作中,虽然实行的是人员分流,但毕竟多办了一个厂,增加一些其他成本费用是不可避免的,所以实际节约开支要比.%少。该企业老总听了国税机关的分析后,喜得眉开眼笑。他们当即在当地政府和有关职能部门的支持和配合下,很快就注册了一家专门从事废旧物资经营的物资公司,对原纸业公司进行人员分流,由一个厂分为两个厂,实行独立核算,自负盈亏,公司马上投入了正式运作。税收筹划的效果立竿见影。该纸业公司成立物资公司的第二年,物资公司实现销售收入万元,上缴增值税万元,次年收到税收返还.万元;当年纸业公司实现销售收入万元,上缴增值税万元,纸业公司和物资公司的总利税达到万元,纸业公司的税负率下降为.%,两家公司的综合税负率下降到.%。年情况发生了变化。根据《关于废旧物资回收经营业务有关增值税政策的通知》(财税〔〕号)的规定,自年月日起,废旧物资回收经营单位销售废旧物资免征增值税。这对纸业公司的筹划效果产生了一定影响。该物资公司从年月日起,依法享受了免征增值税的税收优惠,同时销售给纸业公司的废旧物资不得再开具增值税专用发票。纸业公司购进废旧物资,也由过去接受抵扣%的专用发票改为接受抵扣%的普通发票。一方面纸业公司进项税额少抵扣了%,另一方面物资公司依法免去了原操作中实际缴纳的约%的增值税,税收筹划的效果在以前至少节约.%的基础上下降了约个百分点,仍然达到%,还是很可观。因此政策发生变化后,上述税收筹划方案在实际操作中仍具有相当大的实用性,该纸业公司依然可以从筹划中获益。

陈俊宇 节税网的灵活用工低低了用工过 通过业务流外包,由节税网管理中心分配业务给用工人员。企业管理中心采取灵活用工方式分配任务给用工人员,也将税负大幅度降低,企业也无需为用工人员上社保。企业通过在节税网威客平台发布内容,零散用工人员接任务,达成交易并线下完成任务。公司和零散用工人员线上达成合作,用工人员直接为公司服务降低了税负

白鹤的白;; 理论依据根于运输费用和废旧物资准予抵扣进财税字〔〕号)规定的精神,从事废旧物资经营的企业,如果是增值税一般纳税人,在收购的废旧物资不能取得增值税专用发票情况下,可以根据主管税务机关批准的收购凭证上注明的收购金额,按%的扣除率计算进项税额抵扣。因此,该企业申请开办一家专门从事废旧物资经营的公司后,就合法地获得了两项好处:首先,废旧物资经营公司收购的废纸,可以以%的抵扣率计算进项税扣除,既解决了原企业收购废旧物品不能抵扣进项税的问题,又可使废旧物资经营公司享受增值税先征后返%的优惠;其次,废旧物资公司向纸厂提供原材料,可以向其开出增值税专用发票,纸厂据以抵扣进项税。实际操作为了直观说明企业设立废旧物资经营公司获得好处的大小,下面进行成本、利润的量化分析。首先需要注意的问题是,物资公司收购废旧物资后,需要销售给纸厂,销售价格定多少将直接影响筹划的效果。假设物资公司从小型废品回收站或个人手中收购的废旧纸张的单位吨价为元,销售价格需要高于元才合理合法。因为两个公司间构成关联关系,容易受到税务机关的税收调整。高于多少合适呢?可以测算。假定物资公司加价比例为,即物资公司以(+)元销售给纸业公司。成立物资公司前,纸业公司直接从废品回收站或个人手中购得废旧纸张,单位吨价成本元。成立物资公司后,物资公司收购废旧纸张单位吨价仍为元,销售价格为(+)×元,其获得利润为:(.%-.%)。纸业公司以(+)元从物资公司购得废旧纸张,因取得增值税专用发票,能够以%的税率抵扣进项税,其单位吨价比过去多支出成本为:(%-%)。令(%-%)=,可以求出=.%,即当加价比例小于.%时,仅就纸业公司而言,比税收筹划前要节约成本;当加价比例大于.%时,纸业公司比税收筹划前要多支出成本。把物资公司和纸业公司结合考虑,用(.%-.%)-(%-%)的结果(.%+.%),就是每吨废品经过税收筹划所获取的利润。从这个结果还可以看出,不论物资公司对购进废品加价多少,经过税收筹划后,每吨成本至少能节约相对于原成本的.%,税收筹划的效果一目了然。当然这里只考虑了税收成本变化,没有考虑其他成本因素,在实际操作中,虽然实行的是人员分流,但毕竟多办了一个厂,增加一些其他成本费用是不可避免的,所以实际节约开支要比.%少。该企业老总听了国税机关的分析后,喜得眉开眼笑。他们当即在当地政府和有关职能部门的支持和配合下,很快就注册了一家专门从事废旧物资经营的物资公司,对原纸业公司进行人员分流,由一个厂分为两个厂,实行独立核算,自负盈亏,公司马上投入了正式运作。税收筹划的效果立竿见影。该纸业公司成立物资公司的第二年,物资公司实现销售收入万元,上缴增值税万元,次年收到税收返还.万元;当年纸业公司实现销售收入万元,上缴增值税万元,纸业公司和物资公司的总利税达到万元,纸业公司的税负率下降为.%,两家公司的综合税负率下降到.%。年情况发生了变化。根据《关于废旧物资回收经营业务有关增值税政策的通知》(财税〔〕号)的规定,自年月日起,废旧物资回收经营单位销售废旧物资免征增值税。这对纸业公司的筹划效果产生了一定影响。该物资公司从年月日起,依法享受了免征增值税的税收优惠,同时销售给纸业公司的废旧物资不得再开具增值税专用发票。纸业公司购进废旧物资,也由过去接受抵扣%的专用发票改为接受抵扣%的普通发票。一方面纸业公司进项税额少抵扣了%,另一方面物资公司依法免去了原操作中实际缴纳的约%的增值税,税收筹划的效果在以前至少节约.%的基础上下降了约个百分点,仍然达到%,还是很可观。因此政策发生变化后,上述税收筹划方案在实际操作中仍具有相当大的实用性,该纸业公司依然可以从筹划中获益。

土地增值税税收筹划的几点思考

軒軒公主 土地增值税的四个纳税筹划点

萱_XUAN 一、土地增值税的税收筹划空间并不大 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关规定,目前可以收集到及可选用的不征、免征、暂免以及减征土地增值税的政策不是很多,归纳起来主要是有以下三个方面: 1、不征收土地增值税的对象:包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为和房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途,产权未发生转移的,不征收土地增值税。 2、给予免征的条件或情形有两个:(1)纳税人建造普通标准住宅出售、增值额未超过扣除项目金额20%的。(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产,包括因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的。 3、可以暂缓征收土地增值税的情况有三种。(1)对非房地产开发经营企业,以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时(对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税)。(2)对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的(建成后转让的,应征收土地增值税)。(3)在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的。 此外,还有一些针对居民个人的土地增值税优惠,如个人因工作调动或改善居住条件转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满5年或5年以上的,免予征收土地增值税;居住满3年未满5年的,减半征收土地增值税(居住未满3年,按法规计征);对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值税;对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税。 之所以说利用税收优惠政策进行土地增值税筹划空间不大,是因为上述共八项减免政策中,其中三项是针对居民个人,两项是由于特定的原因,一项直接排除了房地产开发经营者,因此,作为房地产开发企业,需根据自身情况,慎重筹划土地增值税。

张林生 土地增值税清算开查,房地产企业提前备账。 房地产开发企业如何应对和统筹安排土地增值税的清算补税事项?进行有效的土地增值税税收筹划,势必成为房地产企业当前及今后企业发展中的重要课题。企业追求的目标是企业价值最大化,价值最大化最有效的评价方式就是利润及利润率增长的可持续性。作为企业的决策者,在充分理解政策的同时,要尽可能把政策对企业的不利影响降低到最低点。房地产企业在计算土地增值税时,在不违反税法的前提下,应当选择对自己最有利的计税方案,从而达到节约土地增值税的目的。 国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发[2009]31号颁布实施以后,税收新政堵住了房地产行业的一些税收漏洞,但也提供了新的可供筹划的涉税空间。房地产开发企业需要根据新的政策,适当调整开发、销售的策略,在不违反税法的基础上减轻税负。运用会计的技术和方法,对计税现状分析研究,我们认为规避土地增值税仍有可行的筹划空间,其土地增值税节税空间和经济效益还是比较可观的。笔者现将工作实践中探讨的土地增值税税收筹划的几种实用方法介绍如下。 一、充分利用土地增值税免税期限优惠政策 如《深圳市地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》深地税发〔2005〕609号第一条规定:房地产开发企业缴纳土地增值税的纳税义务发生时间以合同签定时间为准。对在2005年11月1日(含11月1日)后签定房地产销售合同的,在纳税人取得房地产销售首期款收入时,就该房产销售价款全额计算预缴土地增值税。深圳××花园五期销售收入37,765万元,其中2005年11月1日以前签定购房合同金额31,636万元,土地增值税纳税清算时依照上述通知,申报应税收入6,129万元。 二、开发商品房转自用不再视同销售 国税发[2009]31号第七条规定,企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。 将开发的商品房转作固定资产的行为发生在2008年1月1日以后,不应当视同销售。不难看出,开发出品转作固定资产已经不再按照视同销售处理,企业需要密切关注,避免给自身增加不必要的纳税负担。 三、选择多元化方式处置开发产品 多元化方式处置开发产品的方式包括:销售、出租、先出租后销售、售后返租、股权投资、产权转让、转作经营性资产(开发产品自用自营)等。 对于房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。这标志着长期持有型物业开发商可免交土地增值税。而这一因素或可导致未来大量开发商将物业变出售为自持。房地产开发公司可以根据自己的发展战略和实际情况来进行相应的筹划,降低土地增值税的税负或延迟土地增值税的纳税时间。对一些从事商业物业开发的房地产发展商来说,现在要把过去以销售为主转向以自己持有为主,因为自己持有没有增值就不用交土地增值税,深圳出租回报率还是比较高的。 将自己开发的房地产商品的用途改变为自用自营,即可享受不征收土地增值税的税收优惠。据了解,有的公司可能计划将一些项目的商铺留在自己的手里,不租也不卖,不形成收入,这样做既可以不超过85%以上已销售的门槛,还可以坐享房产升值。这一筹划思路首先要服从于企业经营规划和现实,不卖了改自用、自营,这种情况在实际工作中可行性并不很强。其次要从延缓即时缴纳土地增值税的时间上考虑,因为对于房地产开发企业来说,自用房产发生产权转让时仍然要征缴土地增值税。特别值得注意的是,这里既要考虑由此延缓即时缴纳土地增值税所获得的资金时间价值,也要预测资金的风险价值,同时应兼顾再转让时的房产市值以及旧房扣除额的收益等。至于如何利用“企业兼并转让房地产的征免税规定”的税收优惠,从原理上看,应当仍然从属于这一筹划思路。 四、三项预提费用可以税前扣除 国税发[2009]31号第三十二条允许三项预提费用在预提时依法税前扣除对纳税人比较有利,也在一定程度上突破了以票控税的机械性规定。除以下几项预提(应付)费用外,计税成本均应为实际发生的成本。 1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10% 。 2、公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 3、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 五、地下停车场作为公共配套设施处理 当一个房地产开发项目存在地下车库情况下,这时地下室车位面积能否计入可售面积?有的税务机关认为应计入可售面积,有的则认为不应计入可售面积。 相关土地增值税税收政策:对于房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。 某市地方税务机关认定:地下车库应计入可售面积,并且该项地下室成本并不可以全部一次性结转销售成本,而是进入计算可售面积单位工程成本的总成本,当期实际销售车位面积计入已售面积,结转销售成本,与当期实现的车位销售收入形成配比。 国税发[2009]31号第三十二条:企业单独建造的停车场所,应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理。 六、选择有利的增值额核算方式 一个开发项目即建有普通住宅、又建有商业用房,从房地产开发成本核算上讲,通常是以单栋楼为核算对象或者以一个建筑商所承揽的建筑工程为核算对象。如何计算土地增值税,在税收实践中有不同的理解。由于计算扣除项目的复杂性,计算方法有先按基本核算项目计算再按收入或面积分摊扣除项目的方法,还有先按面积分摊扣除项目再按规定计算的方法,而且不同的计算方法会产生迥然不同数额的结果。 计算方法一:住宅和商业用房分别计算土地增值税 计算方法二:住宅和商业用房合并计算土地增值税 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)中规定:对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定(即纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超出扣除项目金额20%的,免征增值税)。 该文件要求分别核算增值额,但怎样核算并未做出具体要求。如果对房地产开发企业所开发的连体楼会计上必须分不同用途归集成本费用的话是不可能的(收入的核算可准确每一业主),或者归集的过程本身就是分摊成本费用的过程,难以准确把握。现实工作中没有一个开发企业的会计人员在帐务处理上是分层核算成本费用的。计算方法一是分别核算,确切的讲是分摊核算,符合财税字[1995]048号文件的精神。而计算方法二是以核算对象整栋楼为单位进行的核算。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定:土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。这一规定与计算方法二计算土地增值税的方法相吻合,从法律位阶来讲,税收法规要高于税收规章和规范性文件,因此计算方法二是可取的。需要注意的是,如果纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,按方法二计算出的增值率未超过20%的,应对其非普通住宅的部分按税法的规定分摊成本费用计算相应的土地增值税。 《国家税务总局关于加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作的通知》中第一条规定:“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算,其核算项目或核算对象是指房地产主管部门审批的开发项目。土地增值税原则上按纳税人开发的不同类型房地产分别清算。”这里所讲的“清算”就是先按核算对象即方法二计算出增值率判定土地增值税税率,确定征免对象,然后在不同类型房地产之间分摊相关的成本费用,分别清算应缴纳的。 七、充分运用加计扣除政策 《土地增值税实施细则》规定,对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和,加计20%的扣除。 土地增值税扣除项目中开发间接费用的归集是企业筹划时值得关注的一个点。开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等,实施细则规定开发间接费用属于开发土地和新建房及配套设施费,应全额计入扣除项目金额中,在计算土地增值税时有效地扣除,同时政策还规定这部分费用房地产企业可以享受20%的加计扣除。这些内容由于界线不是很明确,会计账务处理时容易把这项费用的一部分计入管理费用或销售费用。土地增值税实施细则规定管理费用及销售费用在土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房及配套设施之和的5%以内计算扣除(或财务费用、销售费用、管理费用在土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房及配套设施之和的10%以内计算扣除)。如果管理费用及销售费用总和超过了此限额,吴入管理费用和销售费用的开发间接费用在计算土地增值税时就不能全额扣除,多交土地增值税。这些费用如果正确归集到开发间接费用中,不仅可以全额扣除,还能享受20%加计扣除。所以企业对开发间接费用归集时要谨慎,用足用好税收政策。 八、巧用特殊扣除项目规定 《土地增值税暂行条例实施细则》规定,“财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。 在实际操作中,以上两种方法计算的"房地产开发费用"必然存在差异。因为第一种方法中允许"据实扣除"的利息和第二种方法中"合计数"的5%(即因包括利息费用而增加的部分)不一定相等。如果企业进行纳税筹划,就要比较这两者的高低,选择其中扣除利息较高者对应的方法,作为企业的最后选择。如果允许"据实扣除"的利息费用较高,应选用第一种方法,单独计算利息支出;否则,应选用后一种方法,按"合计数"的10%扣除全部费用。 企业判断是否提供金融机构证明,关键在于所发生的能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例,如果超过5%,则提供证明比较有利,如果没有超过5%,则不提供证明比较有利。据此,若企业主要依靠负债筹资,利息费用占的比例较大,应提供金融机构贷款证明,将利息费计入房地产开发费用。反之,若主要依靠权益资本筹资,则可利用另外一种方法。 九、选择有利的地价成本分配方法 国税发[2009]31号第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配:土地成本,一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。 土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。 例:××商都开发用地面积136,500平方米(一期88,600平方米,二期47,900平方米),地价费用12,549万元,一期摊销地价金额:9,914万元,二期地价费用分配计算方法可作以下选择: a.按一期减余面积、费用计算摊销的单位土地成本(余数摊销) (12,549万元-9,914万元)/ 47,900平方米=550.10元/平方米 b.按实际面积分别计算摊销的单位土地成本(平均摊销) 12,549万元/136,500平方米*47,900平方米=919.34元/平方米 c.两种地价费用分配计算方法的单位土地成本差异: 364.24元(550.10元/平方米-919.34元/平方米) 上述按占地面积法计算摊销单位土地成本的方法, 请应商主管税务机关同意后进行分配。 以上是进行土地增值税税收筹划的几种常见方法,在实际操作中,纳税人应当具体问题具体分析,灵活运用税收政策。其前提应是在合理和不违法的情况下,合理节税,减轻税收负担,这样才能减少纳税风险,找到不违反税法的筹划空间。增加税后利润,实现企业价值的最大化。总之,房地产企业收税筹划的途径有多种,但都必须合法、可操作,并能给企业带来实际效益

房地产企业土地增值税如何做税收筹划?

磊的宝贝《寒》 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物,并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。它的重点是:根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策,通过合理合法调整收入额和扣除项目金额来减低增值额,从而适用较低税率纳税或享受免税待遇。 一、利用税收优惠政策进行税收筹划 根据我国《土地增值税暂行条例》规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的,免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额的,应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造

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土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物,并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。它的重点是:根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策,通过合理合法调整收入额和扣除项目金额来减低增值额,从而适用较低税率纳税或享受免税待遇。

一、利用税收优惠政策进行税收筹划

根据我国《土地增值税暂行条例》规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。房地产开发企业如果既建造普通标准住宅,又从事其他房地产开发,在分开核算的情况下,筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内,以获得免税待遇。要降低增值率,关键是降低增值额。

例:某房地产开发企业A出售普通标准商品房取得销售收入6000万元,扣除项目金额为4400万元(未包括税金)。

解答:销售税金及附加=6000*5%*(1+7%+3%)=330万元

扣除项目金额合计=4400+330=4730万元

增值额=6000-4730=1270万元

增值率=1270/4730*100%=26.8%

适用30%的税率,因此缴纳的土地增值税为1270*30%=381万元

通过上述计算可以看出,普通标准住宅的增值率为26.8%,超过20%,需要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅获得免税待遇,可将其增值率控制在20%以内,筹划的方法有以下两种:

第一,降低普通标准住宅的销售价格。降低销售价格虽然会使增值率降低,但也会导致销售收入的减少,影响企业的利润,这种方法是否合理应通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。假定其他条件不变,改变普通标准住宅的销售价格,令其为X,则应纳土地增值税为:

销售税金及附加=X1*5%*(1+7%+3%)=0.055X1

扣除项目金额合计=4400+0.055X1

增值额=X1-(4400+0.055X1)=X1-0.055X1-4400

增值率=(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055 X1)*100%

由等式(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055 X1)*100%=20%,解得X1=5653.1万元。此时销售收入比原来的6000万元减少了346.9万元,由于免征增值税少纳税381万元,与减少的收入相比节省了34.1万元。

第二,增加普通标准住宅的扣除项目金额:增加扣除项目金额的途径很多,例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。假定上例中其他条件不变,只是普通标准住宅的扣除项目发生变化,令其为X2,则应纳土地增值税为:

扣除项目金额合计=X2+330

增值额=6000-(X2+330)=5670-X2

增值率=(5670-X2)/(X2+330)*100%

由等式(5670-X2)/(X2+330)*100%=20%,解得X2=4670万元。此时普通标准住宅就可以免征土地增值税。

二、利用土地增值税的征税范围进行筹划

第一,利用合作建房节税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)中规定“对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税建成后转让的,应征收土地增值税。”房地产开发公司可以充分利用此项政策进行税收筹划。第二,利用房地产的代建房节税。这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言,虽然取得了收入,但没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务收入性质,故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式,在开发之初确定最终用户,实行定向开发,以达到减轻税负的目的,避免开发后销售缴纳土地增值税。第三,改售为租、投资联营节税。土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此,房地产开发企业在开发完成后,可以出租的形式收回资金。由于没有发生产权转移,只需交纳出租房产税。另外,房地产企业也可以房产投资、联营,在投资时按税法规定不用缴纳土地增值税,而且在转让股权时也可以不用补交。

三、利用增加扣除项目进行税收筹划

房地产开发企业在进行税收筹划时可通过合理的增加扣除项目金额以降低增值率,使其适用较低的税率,从而达到降低税收负担的目的。根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定,财务费用中的利息支出。凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条规定计算的金额之和的5 %以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条规定计算的金额之和的10%以内扣除。

如何进行增值税的税收筹划?

青衫隐 所谓增值税税收筹划就是纳税人依据现行的税收法规下,在符合和不违反法律规定的前提下,通过对企业经营、投资和理财等方面的活动进行事先筹划和安排,设法谋取最大的税后利益,使企业在合法的前提下减轻税负。税收筹划有如下意义,有助于纳税人利益最大化,有利于更好的掌握和实施税收法规,有利于资源优化配置,可以增加企业的价值,对企业经营管理能力有很好的促进力。

张丽彬 增值税的纳税筹划主要从以下三方面考虑:一、企业设立的增值税筹划企业身份选择人们通常认为,小规模纳税人的税负重于一般纳税人,但如果你是高科技企业,增加值比较高,选择小规模纳税人更合算。企业投资方向及地点我国现行税法对投资方向不同的企业制定了不同的税收政策。如现行税法规定:对粮食,食用植物油等适用的低税率;直接从事植物种植收割和动物的饲养、捕捞的单位和个人销售的自产农产品,免征增值税;利用城市生活垃圾生产的电力实行即征即退政策;部分新墙体材料产品按增值税应纳税额减半征收。投资者选择地点时,也应该充分利用国家对某些特定地区的税收优惠政策。例如保税区内的生产企业从区外有进出口经营权的企业购进原材料、零部件等加工成产品出口的,可按保税区海关出具的出境备案清单,以及其他规定的凭证,向税务机关申请办理免、抵、退。二、企业采购活动的增值税筹划选择恰当的购货时间在供大于求的情况下,容易使企业自身实现逆转型税负转嫁,即压低产品的价格来转嫁税负。另外,在确定购货时间时还应注意物价上涨指数,如果市场上出现通货膨胀现象,而且无法在短时间内得以恢复,那么尽早购进才是上策。合理选择购货对象对于小规模纳税人,不实行抵扣制,购货对象的选择比较容易。因为从一般纳税人处购进货物,进货中所含的税额肯定高于小规模纳税人。因此,从小规模纳税人处购进货物比较划算。对一般纳税人,在价格相同的前提下,应该选择从一般纳税人处购进货物,但如果小规模纳税人的销售价格比一般纳税人低,就需计算后选择。三、企业销售活动的增值税筹划选择恰当的销售方式采用折扣销售方式,如果销售额和折扣额在同一张发票上体现,以销售额扣除折扣额后的余额为计税金额,如果销售额和折扣额不在同一张发票上体现,均不得将折扣额从销售额中扣除。采用现金折扣方式,折扣额不得从销售额中扣除;采用以旧换新和还本销售方式,都应以全额为计税金额。企业对销售有自主选择权,这为利用不同销售方式进行纳税筹划提供了可能。选择开票时间销售方式的筹划可以与销售收入实现时间的筹划来结合起来,产品销售收入的实现时间决定了企业纳税义务发生的时间,纳税义务发生时间的早晚又为利用税收屏蔽、减轻税负提供了筹划机会。巧妙处理兼营和混合销售兼营是指纳税人除主营业务外,还从事其他各项业务。一种是同一税种但税率不同,如同是增值税的应税项目,既包括适用税率的货物,同时又兼营低税率的货物。可分别记账,并按其所适用的不同税率各自计算应纳税额。对混合销售的税务处理:从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为,视为销售货物(年货物销售额超过,非应税劳务营业额不到的),征收增值税;但其他单位和个人发生的混合销售行为,视为销售非应税劳务,不征收增值税。这种差异给纳税人进行纳税筹划创造了一定条件,纳税人可以通过控制应税货物和应税劳务的所占比例,来达到选择缴纳增值税还是营业税的目的。同时,延期开票、扎账、预付开票等非税务手段,也可以从时间上延缓纳税时间,也是企业融资的一种方式。

花 增值税作为我国的第一大税种,而且税率颇高(虽然已经降了几次),而且和发票密切关联,所以备受关注。我认为做好增值税的筹划要着力做好以下几个方面:一、努力保留自己的小规模纳税人身份。小规模是指年销售收入低于万的纳税人,小规模征收率仅为(今年是,湖北地区免),远远低于增值税的税率。并且小规模还有万块钱一个月的门槛,也就是起征点,低于这个数是免税的,这是增值税一般纳税人无论如何也享受不到的,而且小规模纳税人六税两费也是减半征收的,而一般纳税人没有这个待遇。二、做简易征收的项目。虽然是一般纳税人,但是一般纳税人也不必然必须适用增值税税率,有些简易项目是适用征收率的。比如建筑企业的老项目、清包工、甲供材等就适用简易计税办法。适用简易计税的项目是很多的,可以根据自己的情况选择。三、尽可能取得比较多的进项。其实这个意义不大,取得进项也是自己花的钱,但是也是努力取得,这样附加税能少交一些。四、学习一些优惠政策,比如增量留抵退税。近几年国家大力推出了一些优惠措施,五花八门涵盖丰富,有些企业就会适合。合理运用下这些个政策,也能节省不少税。

土地增值税税收筹划毕业论文要哪些资料?

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增值税太高怎么办?

天空 增值税偏高,主要的原因就是进项票的问题,很多的企业都没有要票意识,要不就是选择的供应商没有办法提供发票,除此之外就是企业的规模比较大,实际纳税确实多。 不管是什么原因,只要找到根源,就可以去解决的! 增值税偏高建议企业入驻园区成立有限公司,在当地园区享受税收优惠政策 有限公司增值税和所得税纳税在当地,地方都是全额留存,增值税,所得税 奖励扶持比例高,给到企业地方留存基础上的

XGHong 先梳理原因,再找答案。首先需要看,这个太高是什么维度的比较?自己和自己比,还是和同行的横向比较? 如是一般纳税人且一般征收方式,则要看你的上下游议价能力,业务模式,这是源头上的梳理。直接的做法,从财务的核算上先看是否核算有问题;再从税务执行上看,销售端的税率是否采用正确,成本支出端的进项税是否足额、及时的取得;该有的税收优惠政策是否用上了(比如四大服务行业的进项税加计扣除)等等。 如果贵公司是小规模纳税人或者主要业务是简易征收的增值税,不改变公司架构的情况下,则这个筹划空间很小,因为这模式下的增值税就是不含税收入×征收率。如可以改变公司架构,则可以考虑成立几家公司,每家每季度的收入在

昱辰 说明定价有问题。作为流转税,税负是由最终消费者承担的,中间的纳税人只不过是代收,影响现金流,而非利润。

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