销售合同增值税计算方式

根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第50号令）第三十八条规定：“条例第十九条第一款第（一）项规定的收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，按销售结算方式的不同，具体为：

……

（四）采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天；

……”

一、根据《财政部  国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第八款：“
10.个体工商户销售购买的住房，应按照附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条的规定征免增值税。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
1
1.其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。”

二、根据《财政部  国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3 《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》的规定：“
一、下列项目免征增值税
……
（十五）个人销售自建自用住房。”

三、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3 《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》的规定：“
五、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。”

四、根据《财政部  国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定：“……本通知附件规定的内容，除另有规定执行时间外，自2016年5月1日起执行。”

五、根据《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)第五条规定：“（一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
（二）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税；其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管税务机关申报纳税。”

六、根据《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)规定：“……自2016年5月1日起施行。”

购进农产品直接销售核定农产品增值税进项税额计算表

注：
1.购进农产品直接销售的试点纳税人填列本表。

2.各项数据均保留两位小数。

一、根据《财政部 国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）规定：“
二、下列按简易办法征收增值税的优惠政策继续执行，不得抵扣进项税额：
……

（二）纳税人销售旧货，按照简易办法依照4%征收率减半征收增值税。

所称旧货，是指进入二次流通的具有部分使用价值的货物（含旧汽车、旧摩托车和旧游艇），但不包括自己使用过的物品。”

二、根据《国家税务总局关于增值税简易征收政策有关管理问题的通知》（国税函〔2009〕90号）规定：“
二、纳税人销售旧货，应开具普通发票，不得自行开具或者由税务机关代开增值税专用发票。

四、关于销售额和应纳税额

（一）一般纳税人销售自己使用过的物品和旧货，适用按简易办法依4%征收率减半征收增值税政策的，按下列公式确定销售额和应纳税额：

销售额=含税销售额/（1+4%）

应纳税额=销售额×4%/2

（二）小规模纳税人销售自己使用过的固定资产和旧货，按下列公式确定销售额和应纳税额：

销售额=含税销售额/（1+3%）

应纳税额=销售额×2%

六、本通知自2009年1月1日起执行。《国家税务总局关于调整增值税纳税申报有关事项的通知》（国税函〔2008〕1075号）第二条第（二）项规定同时废止。”

三、根据《财政部 国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》（财税〔2014〕57号）的规定：“
一、《财政部 国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）第二条第（一）项和第（二）项中‘按照简易办法依照4%征收率减半征收增值税’调整为‘按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税’。”

四、根据《国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第36号）规定：“根据国务院简并和统一增值税征收率的决定，现将有关问题公告如下：
…… 

六、纳税人适用按照简易办法依3%征收率减按2%征收增值税政策的，按下列公式确定销售额和应纳税额：
 销售额=含税销售额/（1+3%）
 应纳税额=销售额×2%
《国家税务总局关于增值税简易征收政策有关管理问题的通知》（国税函〔2009〕90号）第四条第（一）项废止。”

一、根据《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税〔2008〕170号）规定：“
四、自2009年1月1日起，纳税人销售自己使用过的固定资产（以下简称已使用过的固定资产），应区分不同情形征收增值税：
（一）销售自己使用过的2009年1月1日以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税；
（二）2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产，按照4%征收率减半征收增值税；
（三）2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产，按照4%征收率减半征收增值税；销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。
本通知所称已使用过的固定资产，是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。”

二、根据《财政部 国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）规定：“
二、下列按简易办法征收增值税的优惠政策继续执行，不得抵扣进项税额：
（一）纳税人销售自己使用过的物品，按下列政策执行：

1.一般纳税人销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，按简易办法依4%征收率减半征收增值税。
一般纳税人销售自己使用过的其他固定资产，按照《财政部、国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税〔2008〕170号）第四条的规定执行。”

三、根据《国家税务总局关于增值税简易征收政策有关管理问题的通知》（国税函〔2009〕90号）规定：“
一、关于纳税人销售自己使用过的固定资产
（一）一般纳税人销售自己使用过的固定资产，凡根据《财政部、国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税〔2008〕170号）和财税〔2009〕9号文件等规定，适用按简易办法依4%征收率减半征收增值税政策的，应开具普通发票，不得开具增值税专用发票。
……

四、关于销售额和应纳税额
（一）一般纳税人销售自己使用过的物品和旧货，适用按简易办法依4%征收率减半征收增值税政策的，按下列公式确定销售额和应纳税额：
销售额=含税销售额/（1+4%）
应纳税额=销售额×4%/2”

四、根据《国家税务总局关于一般纳税人销售自己使用过的固定资产增值税有关问题的公告》（国家税务总局公告2012年第1号）规定：“增值税一般纳税人销售自己使用过的固定资产，属于以下两种情形的，可按简易办法依4%征收率减半征收增值税，同时不得开具增值税专用发票：

一、纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产。

二、增值税一般纳税人发生按简易办法征收增值税应税行为，销售其按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。
本公告自2012年2月1日起施行。此前已发生并已经征税的事项，不再调整；此前已发生未处理的，按本公告规定执行。”

五、根据《财政部 国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》（财税〔2014〕57号）的规定：“
一、《财政部 国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）第二条第（一）项和第（二）项中‘按照简易办法依照4%征收率减半征收增值税’调整为‘按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税’。”

六、根据《国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第36号）规定：“根据国务院简并和统一增值税征收率的决定，现将有关问题公告如下：……
三、将《国家税务总局关于增值税简易征收政策有关管理问题的通知》（国税函〔2009〕90号）第一条第（一）项中‘按简易办法依4%征收率减半征收增值税政策’，修改为‘按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税政策’。……

五、将《国家税务总局关于一般纳税人销售自己使用过的固定资产增值税有关问题的公告》（国家税务总局公告2012年第1号）中‘可按简易办法依4%征收率减半征收增值税’，修改为‘可按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税’。

六、纳税人适用按照简易办法依3%征收率减按2%征收增值税政策的，按下列公式确定销售额和应纳税额：
销售额=含税销售额/（1+3%）
应纳税额=销售额×2%
《国家税务总局关于增值税简易征收政策有关管理问题的通知》（国税函〔2009〕90号）第四条第（一）项废止。”

七、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第十四款：“一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。
使用过的固定资产，是指纳税人符合《试点实施办法》第二十八条规定并根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。”

八、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定：“……本通知附件规定的内容，除另有规定执行时间外，自2016年5月1日起执行。”

九、根据《国家税务总局关于营业税改征增值税试点期间有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2015年第90号）规定：“
二、纳税人销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票。
……本公告自2016年2月1日起施行，……”

可以分期确认收入。

供暖按收入金额计算缴纳增值税。

税率为13%

应纳增值税金额=收取的供暖费/（1+13%）*13%

但增值税和所得税的处理上有区别，增值税可以分期计入销项税；而所得税要按合同的收款日确认收入。

《企业所得税法实施条例》第二十三条 以分期收款方式销售货物的，按照合同约定的收款日期确认收入的实现。

根据《增值税暂行条例》第十九条规定： 增值税纳税义务发生时间:

（一）销售货物或者应税劳务，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

根据《增值税暂行条例实施细则》第三十八条规定： 条例第十九条第一款第（一）项规定的收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，按销售结算方式的不同，具体为：

（三）采取赊销和分期收款方式销售货物，为书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天；

因此，以赊销方式销售货物的最好是在货物发出的当天开具发票。但也可以先开具发票，但要在开具发票的当天确认收入、计算增值税销项税额。

本文梳理了房地产企业在预售阶段所涉及的增值税、土地增值税和企业所得税等三大税种预缴税务处理:

一、增值税

按照财税36号及18号公告，房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，一般计税方法下适用11%的税率，简易计税方法下适用5%的征收率。

一般纳税人应在取得预售款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款。

二、土地增值税

土地增值税暂行条例实施细则第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。同时根据16年70号公告，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。所以土地增值税预征的计征依据和增值税计算预缴税额的依据应当是一致的，同时根据计算公式，预征义务的发生时间也应当与增值税一致。

三、企业所得税

根据国税发[2009]31号规定，企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。而收入确认的金额和时间上，根据不同销售方式有所不同：

（一）一次性全额收款方式

企业应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。这种方式下，预售房地产未实际收到预收款但已经根据合同等达到应收款时间的，企业应当确认企业所得税预计毛利。这种方式下企业所得税确认收入的时间应当不晚于增值税下收到预收款的时间，所以计算预计毛利的基数应当大于等于实际收到的预收款。

（二）分期收款方式

企业应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。与一次性全额收款类似，此种方式下以合同约定和实际收款孰早来确认企业所得税收入，计算预计毛利的基数也会大于等于实际收到的预收款。

（三）银行按揭方式

企业应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。此种方式下与增值税基本不存在差异。

（四）委托方式

对于委托销售方式，基本的原则都是在收到已销开发产品清单之日确认收入，而未考虑实际收款或合同约定。导致可能早于或晚于实际收到预收款，与增值税的预缴义务发生时间应根据收到预收款和收到销售清单的时间分别进行判断。

从确认收入的时间上来看，31号文规定了4种不同销售方式下的收入实现时间，其中对于一次性收款、分期收款和委托方式销售的，应当首先在企业所得税确认计算毛利时，除上述不同销售方式的不同规定外，还应当注意是否可以扣除预缴增值税的问题。企业所得税确认的收入应当为不含税收入，这里所说的税应当是根据销售额计算的销项税额（一般计税方法）或应纳税额（简易计税方法）。而在预售阶段，增值税的纳税义务尚未发生，其销售额没有确定，根据销售额计算的销项税额或应纳税额也没有确定，所以在预售阶段计算预计毛利的基数应当是收到的预收款全额，不能扣除预缴的增值税。

(一)视同买断方式，委托方收到代销清单，按应收的款项，作会计分录为：

借：应收账款等

贷：主营业务收入

应交税费——应交增值税(销项税额)

(二)收取手续费方式，是指受托方通常应按照委托方规定的价格销售，受托方根据所代销的商品数量向委托方收取手续费，这实际上是受托方的一种劳务收入。

企业发出代销商品时，作会计分录：

借：发出商品(注：也可以使用“委托代销商品”科目)

贷：库存商品

《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三十八条 条例第十九条第一款第(一)项规定的收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，按销售结算方式的不同，具体为:

(一)采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天；

(二)采取托收承付和委托银行收款方式销售货物，为发出货物并办妥托收手续的当天；

(三)采取赊销和分期收款方式销售货物，为书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天；

(四)采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天；

(五)委托其他纳税人代销货物，为收到代销单位的代销清单或者收到全部或者部分货款的当天。未收到代销清单及货款的，为发出代销货物满180天的当天；

(六)销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售款的凭据的当天；

(七)纳税人发生本细则第四条第(三)项至第(八)项所列视同销售货物行为，为货物移送的当天。

扩展资料尽管增值税纳税义务发生时间及税款计算要服从税收法规的规定，但按财政部2006年颁布的新准则体系的规定，分期收款方式销售商品在收入确认和会计处理上有较大变化，而销售货物又是增值税的主要纳税范围，这必然会影响到增值税的会计处理，因此有必要从税收法规和会计准则相互协调的角度研究分期收款方式销售货物增值税的计算及会计处理。

根据《增值税暂行条例》及其实施细则的规定：销售货物或者应税劳务的，增值税纳税义务发生时间为收讫销售款或者取得索取销售款凭据的当天，先开具发票的，为开具发票的当天。具体到采取赊销和分期收款方式销售货物，纳税义务发生的时间应为按合同约定的收款日期的当天。

根据《企业会计准则第14号——收入》第5条的规定：企业应按从购货方已收或应收的合同或协议价款确定销售商品收入金额，但已收或应收的合同或协议价款不公允的除外。合同或协议价款的收取采用递延方式，实质上具有融资性质的，应按应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。

应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额，应在合同或协议期间内采用实际利率法进行摊销，计人当期损益。应用指南规定，从购货方已收或应收的合同或协议价款，通常为公允价值。某些情况下，合同或协议明确规定销售商品需要延期收取价款，如分期收款销售商品，实质上具有融资性质的，应按应收的合同或协议价款的现值确定其公允价值。

应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额，应在合同或协议期间内，按应收款项的摊余成本和实际利率计算确定的摊销金额，冲减财务费用。

参考资料来源：

增值税：

增值税暂行条例规定，销售货物或者应税劳务，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。增值税暂行条例实施细则进一步明确，收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，按销售结算方式的不同，具体为：采取赊销和分期收款方式销售货物，为书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天。

采用分期收款方式销售，在合同约定的收款日期的当天发生增值税纳税义务。根据《国家税务总局关于修订〈增值税专用发票使用规定〉的通知》（国税发〔2006〕156号）第十四条第四项的规定，增值税专用发票应按照增值税纳税义务的发生时间开具。应在合同约定的收款日期开具发票

所得税：

企业所得税法实施条例第二十三条第一项规定，以分期收款方式销售货物的，按照合同约定的收款日期确认收入的实现。

就A公司而言，其以分期收款方式销售涂料，需要按照合同约定的收款日期确认收入。与增值税纳税义务发生时间大体一致。

企业所得税法第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。以分期收款方式销售涂料，销售成本也需按照合同约定的收款日期按收入比例扣除。

会计处理

《企业会计准则第14号——收入》第四条规定，销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，又没有对已售出的商品实施有效控制；（三）收入的金额能够可靠地计量；（四）相关的经济利益很可能流入企业；（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。第五条规定，企业应当按照从购货方已收或应收的合同或协议价款确定销售商品收入金额，但已收或应收的合同或协议价款不公允的除外。合同或协议价款的收取采用递延方式，实质上具有融资性质的，应当按照应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额，应当在合同或协议期间内采用实际利率法进行摊销，计入当期损益。

根据现行增值税政策，采取赊销和分期收款方式销售货物，为按合同约定的收款日期的当天。增值税专用发票按照增值税纳税义务的发生时间开具。

可见.单位采取分期付款方式销售货物，应按合同约定，在收款当天开具相应数额的增值税专用发票。对于分期付款销售货物，销售方在首次收到货款就向买方全额开具增值税专用发票的，要及时足额计人当期销售额征税。

请你根据《增值税暂行条例实施细则》第三十八的规定，按销售结算方式判断增值税纳税义务发生时间。如，你采取预收货款方式销售，则应当于货物发出时确认增值税纳税义务发生时间;如你以赊销或分期收款方式销售，有书面合同约定收款日期的，按合同约定日期确认;书面合同未约定收款日期或无书面合同，则以货物发出时间确认。在会计实务中，一定要全面掌握会计确认收入的规定、企业所得税确认收入的规定，增值税纳税义务发生时间确认的规定。