二手房屋税费怎么计算

《消费税及附加税费申报表》附表6

消费税附加税费计算表

 金额单位：元（列至角分）

填写说明：

1.本表由消费税纳税人填报。

2.本期是否适用小微企业“六税两费”减免政策：纳税人在税款所属期内适用增值税小规模纳税人、个体工商户、小型微利企业减免政策的，勾选“是”；否则，勾选“否”。“减免政策适用主体”：适用小微企业“六税两费”减免政策的，填写本项。纳税人是增值税小规模纳税人的，在“增值税小规模纳税人”处勾选“是”，无需勾选“增值税一般纳税人：£个体工商户 □小型微利企业”；纳税人是增值税一般纳税人的，据类型勾选“个体工商户”或“小型微利企业”。登记为增值税一般纳税人的新设立企业，从事国家非限制和禁止行业，且同时符合设立时从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元两项条件的，勾选“小型微利企业”。“适用减免政策起止时间”：填写适用减免政策的起止月份，不得超出当期申报的税款所属期限。

3.本表第1栏“消费税税额”：填写主表“本期应补(退)税额”栏数值。

4.本表第2栏“税（费）率”：填写相应税（费）的税（费）率。

5.本表第3栏“本期应纳税（费）额”：填写本期按适用的税（费）率计算缴纳的应纳税（费）额。计算公式为：本期应纳税（费）额=消费税税额×税（费）率

6.本表第4栏“减免性质代码”：按《减免税政策代码目录》中附加税费适用的减免性质代码填写，增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户“六税两费”减免政策优惠不填写。有减免税（费）情况的必填。

7.本表第5栏“减免税（费）额”：填写本期减免的税（费）额。

8.本表第6栏“减征比例（%）”：填写当地省级政府根据《……》（财税〔2022〕XX号）确定的比例。

9.本表第7栏“减征额”：填写纳税人本期享受小微企业“六税两费”减免政策减征额。小微企业“六税两费”减征额=（本期应纳税（费）额-本期减免税（费）额）×减征比例。

10.本表第8栏“本期已缴税（费）额”：填写本期应纳税（费）额中已经缴纳的部分。

1
1.本表第9栏“本期应补（退）税（费）额”：计算公式为：本期应补（退）税（费）额=本期应纳税（费）额-减免税（费）额-小微企业“六税两费”减免政策减征额-本期已缴税（费）额。

1
2.本表为A4横式，所有数字小数点后保留两位。一式二份，一份纳税人留存，一份税务机关留存。

（一）本科目核算企业按照税法等规定计算应交纳的各种税费，包括增值税、消费税、营业税、所得税、资源税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船使用税、教育费附加、矿产资源补偿费等。

企业代扣代交的个人所得税等，也通过本科目核算。

（二）本科目可按应交的税费项目进行明细核算。

应交增值税还应分别“进项税额”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“已交税金”等设置专栏。

（三）应交增值税的主要账务处理。

1．企业采购物资等，按应计入采购成本的金额，借记“材料采购”、“在途物资”或“原材料”、“库存商品”等科目，按可抵扣的增值税额，借记本科目(应交增值税——进项税额)，按应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。购入物资发生退货做相反的会计分录。

2．销售物资或提供应税劳务，按营业收入和应收取的增值税额，借记“应收账款”、“应收票据”、“银行存款”等科目，按专用发票上注明的增值税额，贷记本科目(应交增值税——销项税额)，按确认的营业收入，贷记“主营业务收入”、“其他业务收入”等科目。发生销售退回做相反的会计分录。

3．出口产品按规定退税的，借记“其他应收款”科目，贷记本科目（应交增值税——出口退税）。

4．交纳的增值税，借记本科目(应交增值税——已交税金)，贷记“银行存款”科目。

企业（小规模纳税人）以及购入材料不能抵扣增值税的，发生的增值税计入材料成本，借记“材料采购”、“在途物资”等科目，贷记本科目。

（四）企业按规定计算应交的消费税、营业税、资源税、城市维护建设税、教育费附加等，借记“营业税金及附加”科目，贷记本科目。实际交纳时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

出售不动产计算应交的营业税，借记“固定资产清理”等科目，贷记本科目（应交营业税）。

（五）企业转让土地使用权应交的土地增值税，土地使用权与地上建筑物及其附着物一并在“固定资产”等科目核算的，借记“固定资产清理”等科目，贷记本科目（应交土地增值税）。土地使用权在“无形资产”科目核算的，按实际收到的金额，借记“银行存款”科目，按应交的土地增值税，贷记本科目（应交土地增值税），同时冲销土地使用权的账面价值，贷记“无形资产”科目，按其差额，借记“营业外支出”科目或贷记“营业外收入”科目。实际交纳土地增值税时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

企业按规定计算应交的房产税、土地使用税、车船使用税、矿产资源补偿费，借记“管理费用”科目，贷记本科目。实际交纳时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

（六）企业按照税法规定计算应交的所得税，借记“所得税费用”等科目，贷记本科目（应交所得税）。交纳的所得税，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

（七）本科目期末贷方余额，反映企业尚未交纳的税费；期末如为借方余额，反映企业多交或尚未抵扣的税费。
（注：车船使用税已取消）

二手房屋出售的土增计算需要两个步骤：

1、做评估报告，确定重置成本和成新率

2、确定交易价格（可以找房屋部门询问最低交易价）

然后用（2-1）求增值额和增值率，这样才能算土增。一般这个还得找中介，一般公司财务可能不太懂。

首先，个人买卖二手房屋是按5%计算增税。

按3500的水平计算，总价是358750，因不足2年，需要全额计税。增值税是17083.33，同时还要计算附加税。如果是城区的话按12%计算是2050.契税不知你是否首套，如果首套按1%计算是3587.5，还有印花税是358750*0.05%+5=184.38.不知过户费是否包含个人所得税，如果包的话，还要计算个人所得税（是按35850减去上一手的买入价的差额再减去税费后按10%计算）。现在地税局每年都会公布一个市场价，如果你的评估价低於那个的话，评估是无效的。

现在，在二手房屋(不动产)交易过程中，允许由双方定出交易过程中所产生的税费缴纳方式并实际缴付。至二手房屋交易完毕后契税凭证已是可有可无的高级垃圾了。

购买二手房屋，缴纳税费。首先需要到房管部门指定评估公司给住房做评估，得到住房评估总价。然后依据这个评估价格计算和缴纳过户的税费。

契税的缴纳，是看买家情况来定，如果买家是首次购房，住房面积90平米以下，契税是1%。90平--140平，契税为1.5%。140平以上的住房契税是全额契税3%。

如果买家是二套房买入，那么契税没有优惠，不看面积一律3%征收。

其他过户税费还有印花税万分之五，手续费几百元。

营业税是5.55%（如果卖家持有住房满2年，可以免除）。

个人所得税是1%（如果卖家满2年，又是家庭唯一住房，可以免除）。

“二手房屋的买卖需要缴纳税费，其中由卖方所缴纳的包括：1、增值税：缴纳标准为房屋售价的5.5%；2、个人所得税：缴纳标准为房屋售价的1%或房屋差价的20%。而由买方所负担的部分则包括契税：其缴纳标准为90平米以下为房价的1%、90-144平米以内为房价的1.5%、144平米以上为房价的3%。”

新房退契税通常需要4-6个月的时间，退税才能打到银行的指定账户，这主要是由于退税的过程中涉及的部门较多，比如银行以及储蓄所等，还需要自己亲自去银行查询是否到账，在退税时提供的银行账户必须是储蓄账户，并且不得少于50元人民币。契税的收取主要是以所有权发生转移，变动之后以不动产作为征收对象，这也是向产权的承受人征收的一种财产税，因此缴纳税费的范围应该包括土地使用权的出售、房屋买卖、房屋交换等情况，同时是按照销售价格来计算契税，并且税务机关以此为据直接进行税费的计算，但这种情况并不适用于二手房屋，二手房屋在进行契税的计算时，并不是按照买卖价格来进行计算，而是按照评估价格来计算的，这也更好的确保了交易的公平性。

法律依据：

第二条 本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：

（一）国有土地使用权出让；

（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；

（三）房屋买卖；

（四）房屋赠与；

（五）房屋交换。

前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。

第三条 契税税率为3%—5%。

契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

第四条 契税的计税依据：

（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；

（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；

（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。