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核定土地增值税土地开发成本

更新日期:2022-07-12 10:36:54 浏览:668

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 根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发〔2006〕187号)规定:“
七、土地增值税的核定征收
房地产开发企业有下列情形之一的,税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况,按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税:
(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;
(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;
(三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;
(四)符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;
(五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。”

缴纳土地增值税什么情况下需要核定?

根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》国税发〔2010〕53号)规定:“
四、规范核定征收,堵塞税收征管漏洞
核定征收必须严格依照税收法律、法规规定的条件进行,任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围,严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的,必须立即纠正。对确需核定征收的,要严格按照税收法律、法规的要求,从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作,核定征收率原则上不得低于5%,各省级税务机关要结合本地实际,区分不同房地产类型制定核定征收率。”

土地增值税的核定征收率有何规定?

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函〔2010〕220号)规定:“
四、房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题
房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。”

土地增值税清算中房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费是否可以扣除?

根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)第三十四条规定:“在土地增值税清算中符合以下条件之一的,可实行核定征收。
(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;
(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;
(三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;
(四)符合土地增值税清算条件,企业未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;
(五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。”

何种情况采取核定征收方式进行土地增值税清算?

根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)规定:“第三十三条 在土地增值税清算过程中,发现纳税人符合核定征收条件的,应按核定征收方式对房地产项目进行清算。
第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的,可实行核定征收。
(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;
(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;
(三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;
(四)符合土地增值税清算条件,企业未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;
(五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。
第三十五条 符合上述核定征收条件的,由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后,税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查,经主管税务机关审核合议,通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。
第三十六条 对于分期开发的房地产项目,各期清算的方式应保持一致。”

在什么情况下,按照核定征收方式进行土地增值税清算?

按照《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔〕号)第十六条规定,“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。”预征的方法。 预征是按预售收入乘以预征率计算,预征率由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况核定。假定房产开发企业计划开发住宅楼栋, 年年底竣工交付使用,预计收入总额万元,年一季度取得预售收入万元,当地核定的土地增值税预征率为,则应预缴的土地增值税为×=万元。

快乐     发表于 2022-07-12 11:37:23

土地增值税的可扣项目金额包括项: 取得土地使用权所支付金额、开发成本、开发费用、房地产开发企业自建房地产行为的加计扣除、可口税金。 你所说的问题属于开发费用的问题 凡能够提供银行借款合同的,开发费用按照利息(取得土地使用权所支付金额开发成本)*计算。 注意这是最高限额,具体由省级税务机关核定 不能提供借款合同的,开发费用按照(取得土地使用权所支付金额开发成本)*计算。 注意这是最高限额,具体由省级税务机关核定

莫     发表于 2022-07-12 11:56:26

房地产开发企业,用于开发的土地,其土地使用税,计入开发成本-土地开发成本。

因为房地产开发企业,用于开发的土地,属于存货。

房地产开发企业,用于公司经营办公的土地,其土地使用税,计入管理费用。

因为房地产开发企业,用于公司经营办公的土地,属于无形资产。

税务局解释: 现行税收政策规定暂不够明确,但这一问题对企业所得税实际影响不大,主要涉及房地产企业土地增值税核算问题。房地产企业与一般工商企业在土地使用税核算方面确有不同之处,一般工商企业缴纳的土地使用税计入管理费用,房地产企业在开发项目竣工之前,所缴纳的土地使用税按受益原则计入房地产开发成本的部分,在税务总局对该问题进一步明确之前,暂可以视为开发成本的一部分

1、施工前的土地使用税

借:开发成本——土地征用及拆迁补偿费

贷:应交税金——土地使用税

2、施工开发过程的土地使用税

借:开发成本——前期工程费

贷:应交税金——土地使用税

3、完工销售过程的土地使用税

借:管理费用——税金

贷:应交税金——土地使用税

wamgqian     发表于 2022-07-12 13:17:24

利息支出是不能计入开发成本的,利息支出属于期间费用,开发成本是开发房地产发生的成本。推荐你查《土地增值税暂行条例》和《土地增值税实施细则》。

月光     发表于 2022-07-12 10:55:57

各省不一,以浙江省为例: 《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算“四项开发成本”核定办法的公告》(2016年第20号) 根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)精神规定,现对房地产开发企业土地增值税清算中前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等“四项开发成本”(以下简称“四项开发成本”)的核定办法规定如下: 一、房地产开发企业在计算土地增值税时,前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等“四项开发成本”应按实际发生额据实扣除。 二、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的“四项开发成本”的凭证或资料不符合清算要求或不实的,主管地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门定期公布的建安造价定额资料,结合房屋建造年份、结构、用途、区位、材料等因素,计算核定上述“四项开发成本”的单位面积金额标准。房地产开发企业清算申报的“四项开发成本”的单位面积金额超过主管地方税务机关核定标准,有正当理由且能提供确凿证明材料的,可据实扣除;超过核定标准,又无正当理由的,按核定标准计算扣除。 三、本公告自2017年1月1日起施行。《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告》(浙江省地方税务局公告2015年第8号)第五条规定同时予以废止。 本公告自2017年1月1日起施行。 浙江省地方税务局 2016年11月28日

山有木兮,木村拓哉     发表于 2022-07-12 11:02:45

土地增值税的计税依据应为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。在本题中计税依据应为转让收入减去购置原值后的余额,即(1153800-1093554.3)*5%。 计算增值额的扣除项目有:取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金。 扩展资料: 土地增值税预征方法 对于专门从事房产开发的企业,因其开发周期长,预售的产品多,一般对其应缴纳的土地增值税采取平时预征、竣工结算后汇算清缴的方法。土地增值税实行四级超额累进税率,增值额未超过50%的部分,税率为30%,增值额超过200%的部分,税率为60%。 预征率由地方税务局根据当地情况核定,预征是按预售收入乘以预征率计算,假定A房产开发企业计划开发住宅楼5栋,2015年年底竣工交付使用,预计收入总额50000万元,2014年一季度取得预售收入10000万元,当地核定的土地增值税预征率为2%,则应预缴的土地增值税为10000×2%=200万元。 购房者纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。 参考资料来源:百度百科-土地增值税

秋风     发表于 2022-07-12 11:02:45

房地产有偿转让环节需征收土地增值税(纳税人:即转让国有土地使用权,地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人)。新房扣除法:A.增值额=房地产转让收入-扣除项目(土地成本+开发成本+开发费用+转让税金+房地产开发企业加扣20%),开发费用即三大期间费用。B.增值率=增值额÷扣除项目。C.确定适用税率。D.应缴纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除数。旧房:评估法,由政府批准核定其价格。附:核算时应考虑土地增值税减免项目。

筱蕾     发表于 2022-07-12 11:03:39

土地增值税一般是房地产开发企业缴纳的税种。在项目没有完工前一般预交。预交额有税务局核定。账务处理:缴纳时,借:应缴税费—应缴土地增值税 贷:银行存款。这样才能体现为预交;待项目完工后,进行土地增值税汇算清缴,会计分录:借:管理费用(或者开发成本—开发间接费) 贷:应缴税费—应缴土地增值税

若-兮-     发表于 2022-07-12 11:04:13

民间借贷利息支出是不能计入土地增值税清算的开发费用的。可以计入土地增值税的开发费用必须能够提供金融机构项目贷款(不是流动资金贷款)证明材料。土地增值税清算的开发费用含:利息支出、其他开发费用,其中利息支出的扣除可以这样选择:1、如果能够提供金融机构的项目贷款证明材料的,其实际利息支出小于(取得土地成本+开发成本)*5%的金额,或者没有项目贷款利息支出,可以选择按(取得土地成本+开发成本)5%计算扣除利息支出;2、如果能提供金融机构的贷款证明材料,且贷款利息支出的金额大于(取得土地成本+开发成本)*5%的金额,可以选择按金融机构贷款实际利息支出计算扣除。

屁屁的不挽留     发表于 2022-07-12 11:05:59

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