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房地产项目土地增值税筹划

更新日期:2022-09-04 08:12:39浏览:170

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一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条规定:“ 计算增值额的扣除项目:
(一)取得土地使用权所支付的金额;
(二)开发土地的成本、费用;
(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;
(四)与转让房地产有关的税金;
(五)财政部规定的其他扣除项目。”

二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》财法字〔1995〕6号)第七条规定:“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:
(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
……
(六)根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除。”

房地产企业在计算土地增值税时如何加计扣除?


一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定:“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。”

二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》财法字〔1995〕6号)第二条规定:“条例第二条所称的转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”
第三条规定:“条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地。”
第四条规定:“条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。
条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。” 
第五条规定:“条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”

什么类型的转让房地产行为,需要缴纳土地增值税?

  根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发〔2006〕187号)规定:“
三、非直接销售和自用房地产的收入确定
(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”

房地产开发企业将土地(房地产)对外投资或联营是否缴纳土地增值税?

根据《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)规定:“
八、房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后,设立项目公司对该受让土地进行开发,同时符合下列条件的,可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。
(一)房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同,将土地受让人变更为项目公司;
(二)政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下,签署变更协议或补充合同时,土地价款总额不变;
(三)项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
......

八、本通知除第十七条规定的政策外,其他均自2016年5月1日起执行。此前已征的应予免征或不征的增值税,可抵减纳税人以后月份应缴纳的增值税。”

房地产企业受让土地后设立项目公司进行土地开发,由谁进行差额扣除?

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发〔2006〕187号)文件的规定:“
八、清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积”

房地产企业清算后再转让房地产如何缴纳土地增值税?

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得增值收人的纳税人征收的税种。土地增值税纳税筹划是在说法允许的前提下,从降低税基和税率两个角度进行的。本文以房地产企业为主体,从土地增值税的特点出发,围绕具体案例进行筹划。 一、利息支出扣除法筹划 依据《土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》)第七条(三)中关于利息支出扣除项目之规定:“凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的以内计算扣除。凡不能按转让房地产项

无语浅笑    发表于 2022-09-04 09:26:15

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狂放诗仙李太白    发表于 2022-09-04 09:26:15

土地增值税节税筹划有:(一)利用临界点进行纳税筹划根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《土地增值税暂行条例》)第条的规定,有下列情形之一的,免征土地增值税:()纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的。  ()因国家建设需要依法征用、收回的房地产。  根据《土地增值税暂行条例》第条的规定,土地增值税实行四级超率累进税率:()增值额未超过扣除项目金额的部分,税率为。  ()增值额超过扣除项目金额、未超过扣除项目金额的部分,税率为。()增值额超过扣除项目金额、未超过扣除项目金额的部分,税率为。  ()增值额超过扣除项目金额的部分,税率为。  如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在这个临界点上,可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税。根据《土地增值税暂行条例》第条的规定,计算增值额的扣除项目包括:()取得土地使用权所支付的金额。    ()开发土地的成本、费用。()新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格。()与转让房地产有关的税金。()财政部规定的其他扣除项目。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《土地增值税暂行条例实施细则》)第条的规定,这里的“其他扣除项目”为取得土地使用权所支付的金额以及开发土地和新建房及配套设施的成本之和的。    根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发号)的规定,普通标准住宅的标准为:住宅小区建筑容积率在。以上,单套建筑面积在平方米以下,实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格。  倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。  允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的。(二)利息支付过程中的纳税筹划房地产开发企业往往需要利用大量贷款,其中涉及利息的支出,关于利息支出的扣除,我国税法规定了一些限制。  《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第条规定:“财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。    其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的以内计算扣除。  上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。  ”这里的(一)项为取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。  这里的(二)项为开发土地和新建房及配套设施的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。  房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况:一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除另一种是与其他费用一起按税法规定的房地产开发成本的以内扣除。  这两种扣除方式就为企业进行纳税筹划提供了空间,企业可以根据两种计算方法所能扣除的费用的不同而决定具体采用哪种扣除方法。  (三)代收费用处理过程中的纳税筹划根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税号)的规定,对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。    对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计扣除的基数对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用。  企业是否将该代收费用计入房价对于企业的增值额不会产生影响,但是会影响房地产开发的总成本,也就会影响房地产的增值率,进而影响土地增值税的数额。  由此,企业利用这一规定可以进行纳税筹划。  (四)通过增加扣除项目进行纳税筹划土地增值税是房地产开发的主要成本之一,而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过的情况下可以免征,企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过,从而享受免税待遇。  (五)利用土地增值税的优惠政策进行纳税筹划我国对土地增值税规定了很多税收优惠政策,房地产开发企业可以充分创造条件,通过享受税法规定的优惠政策进行纳税筹划。  土地增值税的法定减免税项目如下:()纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的。  普通标准住宅,是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。  纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过法定扣除项目金额的,免征土地增值税增值额超过扣除项目金额的,应就其全部增值额按规定计税。  ()因国家建设需要依法征用、收回的房地产。因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房地产或收回的土地使用权。  因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税。  ()个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满年或年以上的,免予征收土地增值税居住满年未满年的,减半征收土地增值税。居住未满年的,按规定计征土地增值税。    年月日起,居民个人转让住房一律免征土地增值税。(六)通过两次销售房地产进行纳税筹划房地产销售所负担的税收主要是土地增值税和营业税,而土地增值税是超率累进税率,即房地产的增值率越高,所适用的税率也越高,因此,如果有可能分解房地产销售的价格,从而降低房地产的增值率,则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。    由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修,因此,可以从简单装修上做文章,将其作为单独的业务独立核算,这样就可以通过两次销售房地产进行纳税筹划。

Jennifer    发表于 2022-09-04 09:47:41

(一)利用临界点进行纳税筹划根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《土地增值税暂行条例》)第8条的规定,有下列情形之一的,免征土地增值税:(1)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的。(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。根据《土地增值税暂行条例》第7条的规定,土地增值税实行四级超率累进税率,如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上,可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税。(二)利息支付过程中e799bee5baa6e79fa5e98193e58685e5aeb931333363386232的纳税筹划房地产开发企业往往需要利用大量贷款,其中涉及利息的支出,关于利息支出的扣除,我国税法规定了一些限制。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第7条规定:“财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但*6不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。(三)代收费用处理过程中的纳税筹划根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)的规定,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用。(四)通过增加扣除项目进行纳税筹划土地增值税是房地产开发的主要成本之一,而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征,企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%,从而享受免税待遇。(五)利用土地增值税的优惠政策进行纳税筹划我国对土地增值税规定了很多税收优惠政策,房地产开发企业可以充分创造条件,通过享受税法规定的优惠政策进行纳税筹划。(六)通过两次销售房地产进行纳税筹划房地产销售所负担的税收主要是土地增值税和营业税,而土地增值税是超率累进税率,即房地产的增值率越高,所适用的税率也越高,因此,可以从简单装修上做文章,将其作为单独的业务独立核算,这样就可以通过两次销售房地产进行纳税筹划。

ペ青柠檬*    发表于 2022-09-04 08:38:20

一、房地产企业的经营特征及土地增值税筹划的重要意义 纳税筹划是指企业在纳税行为发生之前,在不违反法律、法规的前提下,通过对自身经营活动和投资等涉税事项作出事先安排,达到少缴税或递延缴纳以实现企业税后利益最大化目标的一系列活动。纳税筹划的形式有多种,本文的纳税筹划主要指企业利用税法规定不完善进行的非违法的税收筹划以及利用税法特例进行的节税筹划。与其他行业的企业相比,房地产企业具有如下经营特征:(1)开发产品的单件性及不可移动性;(2)开发建设周期长、投资数额大、经营风险高;(3)开发经营业务的复杂性。经营业务内容复杂、涉及面广,经济往来对象多,因此开发经营必须具有计划性。土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象,依据规定的四级超额累进税率征收的一种税。增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减去扣除项目金额后的余额。扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用等。近几年来,为控制地价过高、投资过热、房价疯涨等问题,国家陆续出台了对房地产业的宏观调控政策,使房地产开发企业的经营环境发生了不小变化。如何规避纳税风险,如何在有限的空间内尽可能降低企业的纳税成本,增加营业利润,实现利润最大化,对房地产开发企业而言具有更重要的现实意义。因此房地产企业通过合理合法的方式进行土地增值税纳税筹划变得迫在眉睫。二、房地产企业土地增值税筹划现状 土地增值税自开征以来,总额虽不大,增长速度却很快。1994 年~2006 年全国土地增值税平均增长速度91.27%,2006年~2008 年全国土地增值税收入从231 亿增长到537 亿元。虽然增长速度很快,但是与房价的增长、房地产销售收入对比,征税过程中存在的漏洞还非常巨大。清算工作障碍重重,不少地方政府出于政绩和效益考虑,在清算意愿和执行力度方面存在问题。再加上土地增值税存在征管难度大、税收成本高的问题,对过往楼盘土地增值税历史追缴的问题尚不明确,导致土地增值税征管效果不甚理想。从房地产企业角度看,随着房地产行业的快速发展,与之配套的税收法律法规日趋完善。近些年政府不断出台新的法律法规规范房地产行业的纳税行为,使许多原来合法的筹划方案成为违法行为,使纳税筹划的空间进一步缩小。1.过去大多数房地产企业采用设立项目公司等方式经营,以房地产进行投资或联营来达到规避土地增值税的目的。然而,2006 年3 月颁布的《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21 号)中明确规定,房地产开发企业以房地产进行投资或联营也要缴纳相应的土地增值税。2.以前许多房地产企业将开发的部分房地产转为自用或用于商业地产,把该部分房产的产权办到自己名下,从而免交土地增值税。但根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31 号)的规定,对转作自用部分的商品房应作为视同销售处理,计算缴纳土地增值税和企业所得税。3.以前可利用借款费用资本化进行加计扣除,减少土地增值额。但根据《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)规定,公司不能将借款费用作为计算土地增值税时加计扣除的基数,应将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用,作为房地产开发费用扣除。三、房地产企业土地增值税纳税筹划方法例释 (一)利用土地增值税征税范围进行节税筹划 1.利用合作建房节税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48 号)中规定“对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税,建成后转让的,应征收土地增值税。”房地产开发企业可以充分利用此项政策进行纳税筹划。2.利用代建房节税。房地产的代建行为是指房地产开发 企业代客户进行房地产的开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发企业而言,此项收入属于劳务收入性质,故不属于土地增值税的征税范围。 (二)利用销售收入进行纳税筹划 1.分散营业收入筹划法。房地产企业所负担的税收主要是土地增值税和营业税,而土地增值税的征收实行超率累进税率,即房地产的增值率越高,所适用的税率也越高。因此,如果有可能分解房地产销售价格,降低房地产的增值率,则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修,因此,可将装修作为单独业务独立核算,这样就可以通过两次销售房地产进行纳税筹划。例如:某房地产公司出售一栋总售价为1000 万元的商品房,该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定,该房地产开发业务允许扣除的费用为400 万元,增值额为600 万元。土地增值率为:600/400×100%=150%。应当缴纳土地增值税:600×50%-400×15%=240(万元)。如果进行纳税筹划,将该房屋的出售分为两个合同。房屋出售合同,不包括装修费用,房屋出售价格为700 万元,允许扣除的成本为300 万元;房屋装修合同,装修费用300 万元,允许扣除的成本为100 万元。则土地增值率为:400/300×100%=133%(其中装修费用属于劳务收入,应征营业税,不用缴纳土地增值税),应该缴纳土地增值税:400×50%-300×15%=155(万元)。2.合理定价筹划法。税法规定:纳税人建造、出售普通标准住宅,增值额未超过扣除项目金额的20%,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额的20%,应就其全部增值额按规定计税。因此可以充分利用20%这一临界点的税负效应进行筹划。例如,某房地产公司建成并待售一栋商品房,同行业房价为1800~1900 万元之间,已知为开发该商品房,支付的土地出让金为200 万元,开发成本为900 万元,利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明,假设城建税税率为7%,教育费附加为3%,当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的比例为10%。筹划过程如下:除销售税金及附加外的可扣除的项目金额为:200+900+(200+900)×10%+(200+900)×20%=1430(万元)。第一,公司要享受起征点优惠,又想获得最佳利润,则最高售价应为:1430×1.2848=1837.264 万元(设全部允许扣除的项目金额为A,销售的房价总额为X,相应的销售税金及附加为:5%X (1+7%+3%)=5.5%X,处于征免临界点时X=1.2(A+5.5% X), 解得X =1.2848A),此时获利306.2 万元(1837.264 -1430 -1837.264 ×5.5%)。当价格定在1800-1837.264 万元之间时,获利将逐渐增加,但都要小于306.2 万元。第二,公司要适当提高售价,则提高的价格至少要大于138.853 万元(1430×0.0971)(设提高价格Y 单位,企业欲使提价后带来的收益突破临界点时,必须满足Y>30%×(X+Y-A-5.5%X-5.5%Y)+5.5%Y,其中X 为增值率为20%时的售价,可以解得Y>0.0971A)。即总房价至少要超过1976.117 万元,提价才会增加总收益,否则提价只会导致总收益的减少。所以,当同行业的房价在1800~1900 万元之间时,公司应选择1837.264 万元作为自己的销售价格,使自身的房价较低,增强竞争力,又能给公司带来较大的利润。当然,如果公司能以高于1976.117 万元的价格出售该商品房的话,所获利润将会进一步增加。通过以上案例进一步说明,在出售普通标准住宅问题上,企业是完全可以利用合理定价的方法,使自己保持较高的竞争力,又可使自己获得较佳利润,但不可盲目提价,有时较高的价格所带来的利润反而会低于较低价格所带来的利润。如在上述纳税筹划案例中,1830 万元的售价能获利299.35 万元(1830-1430-1830×5.5%),而1840 万元的售价只能获利216.16 万元(1840-1430-1840×5.5%)×(1-30%),虽然售价提高了10 万元,利润却减少了83.19 万元。3.不同增值率房产是否合并筹划法。由于土地增值税适用四档超率累进税率,其中最低税率为30%,最高税率为60%,如果对增值率不同的房地产合并核算,就有可能降低高增值率房地产的适用税率,使该部分房地产的税负下降,同时可能会提高低增值率房地产的适用税率,增加这部分房地产的税负。因而,纳税人需要具体测算分开核算与合并核算的相应税额,再选择低税负的核算方法,以达到节税的目的。例如,某房地产开发企业同时开发A、B 两幢商业用房,且处于同一片土地上,销售A 房产取得收入300 万元,允许扣除金额为200 万元;销售B 房产取得收入400 万元,允许扣除项目金额为100 万元。第一,分开核算时:A 房产的增值率= (300-200)/200×100%=50%,适用税率30%;应纳土地增值税为:(300-200)×30%=30 (万元);B 房产的增值率= (400-100)/100×100%=300%,适用税率60%;应纳土地增值税为:(400-100)×60%-100×35%=145(万元);共缴纳土地增值税175 万元。第二,合并核算时:两幢房产的收入总额为:300+400=700(万元);允许扣除的金额:200+100=300(万元);增值率为:(700-300)/300×100%=133.3%,适用税率50%;应纳土地增值税为:(700-300)×50%-300×15%=155(万元)。通过比较可以看出,合并核算对公司是有利的。从上例可以看出,由于两类房产增值率相差很大,只要房地产开发公司将两处房产安排在一起开发出售,并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算,一起申报纳税,就可以达到少缴税的目的。(三)利用扣除项目进行纳税筹划 1.利息费用筹划法。房地产企业在开发业务中,一般都会发生大量借款,利息支出是不可避免的,而利息支出的不同扣除方法会对企业应纳土地增值税产生很大影响。根据税法规定,与房地产开发有关的利息支出分两种情况确定扣除。第一,凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不得超过按银行同期利率计算的金额;其他房地产开发费用(房地产开发费用=允许扣除的利息+(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×扣除比例(5%以内)),按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的5%以内计算扣除。第二,凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,利息支出要并入房地产开发费用(房地产开发费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×扣除比例(10%以内)),一并计算扣除。以上两类计算扣除的具体比例,由省级人民政府具体规定。这项规定为纳税人筹划提供了机会。房地产企业在进行房地产开发时,如果第一种情况利息支出大于第二种情况计算出的利息支出,则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明;如果前者小于后者,则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出,或不提供金融机构证明,这样可以使扣除项目金额增加,土地增值税的计税依据减少。例如,某房地产公司开发一批商业用房,支付地价款600万元,开发成本1000 万元,假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息100 万元,如何为该公司利用利息扣除进行筹划?如果应扣除的利息支出为70 万元时,又该如何筹划呢?设当地政府规定的两类扣除比例分别为5%和10%。筹划过程如下:首先,计算。(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(万元)其次,判断。当允许扣除的利息支出为100 万元时,该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明,这样就可以按100 万元扣除,否则只能按80 万元扣除;当允许扣除的利息支出为70 万元时,应选择第二种计扣方式,即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明,这样可以多扣除10 万元利息支出。但要注意的是,税法中允许扣除的利息支出应严格按《企业会计准则———借款费用》规定的核算利息支出,不按规定核算一律不得扣除。2.充分加计允许扣除项目筹划法。为了抑制对房地产的炒买炒卖行为,《土地增值税实施细则》规定,对从事房地产开发的企业,可按“合计数”的20%加计扣除项目金额,其他企业从事房地产开发的,不享受此项费用扣除。因此,当非房地产开发企业欲进入房地产行业时,应考虑新设一个独立从事房地产开发和交易的关联企业。这样,不仅可以在房地产开发业务中享受前述附加扣除,实现土地增值税的节税筹划,而且可以在今后的各纳税年度中利用企业的关联关系实现其他税收的筹划。四、进一步加强房地产企业土地增值税纳税筹划的对策 (一)加快完善对房地产企业土地增值税的征收管理 1.要进一步完善房地产税制,科学设立税种,合理确立土地和房地产业税负。变“多税调节”为“主税调节”,彻底解决税种之间相互交叉和重复的问题。同时,要简化土地增值税的清算和征收方法,充分发挥土地增值税的特殊调节功能。2.要健全房地产评估机构,完善房地产评估规程,及时为税务机关征税提供真实可靠的评估材料。税务部门要加大对房地产业税源管理和征收征管的力度,完善委托代征管理办法,落实土地增值税预征管理措施,理顺征收管理秩序。(二)加大土地增值税清算工作力度 1. 各地应强化房地产税收的一体化管理,强化相关政府部门对土地增值税征管工作的配合。 2. 尽快建立一套简便易行的土地增值税清算实施办法,统一房地产土地增值税清算口径,明确清算时间、方法。 (三)房地产企业应树立正确的纳税筹划观 1. 应坚持依法原则。在不违背国家的各项法律法规的前提下,结合房地产企业自身的实际情况进行筹划。 2.应注重战略筹划。房地产企业的纳税筹划过程更重要的是公司管理层的决策过程,企业在决策时要注重规范性、战略性的筹划,切不可为单纯追求节税收益的增加而导致开发或经营成本的上涨。因此在纳税筹划时,管理层和财务部门不仅要关注财务、税务方面的事项,也要关注企业经营和战略管理的各个方面。

林深时见鹿    发表于 2022-09-04 08:38:20

一、房地产企业的经营特征及土地增值税筹划的重要意义 纳税筹划是指企业在纳税行为发生之前,在不违反法律、法规的前提下,通过对自身经营活动和投资等涉税事项作出事先安排,达到少缴税或递延缴纳以实现企业税后利益最大化目标的一系列活动。纳税筹划的形式有多种,本文的纳税筹划主要指企业利用税法规定不完善进行的非违法的税收筹划以及利用税法特例进行的节税筹划。与其他行业的企业相比,房地产企业具有如下经营特征:(1)开发产品的单件性及不可移动性;(2)开发建设周期长、投资数额大、经营风险高;(3)开发经营业务的复杂性。经营业务内容复杂、涉及面广,经济往来对象多,因此开发经营必须具有计划性。土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象,依据规定的四级超额累进税率征收的一种税。增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减去扣除项目金额后的余额。扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用等。近几年来,为控制地价过高、投资过热、房价疯涨等问题,国家陆续出台了对房地产业的宏观调控政策,使房地产开发企业的经营环境发生了不小变化。如何规避纳税风险,如何在有限的空间内尽可能降低企业的纳税成本,增加营业利润,实现利润最大化,对房地产开发企业而言具有更重要的现实意义。因此房地产企业通过合理合法的方式进行土地增值税纳税筹划变得迫在眉睫。二、房地产企业土地增值税筹划现状 土地增值税自开征以来,总额虽不大,增长速度却很快。1994 年~2006 年全国土地增值税平均增长速度91.27%,2006年~2008 年全国土地增值税收入从231 亿增长到537 亿元。虽然增长速度很快,但是与房价的增长、房地产销售收入对比,征税过程中存在的漏洞还非常巨大。清算工作障碍重重,不少地方政府出于政绩和效益考虑,在清算意愿和执行力度方面存在问题。再加上土地增值税存在征管难度大、税收成本高的问题,对过往楼盘土地增值税历史追缴的问题尚不明确,导致土地增值税征管效果不甚理想。从房地产企业角度看,随着房地产行业的快速发展,与之配套的税收法律法规日趋完善。近些年政府不断出台新的法律法规规范房地产行业的纳税行为,使许多原来合法的筹划方案成为违法行为,使纳税筹划的空间进一步缩小。1.过去大多数房地产企业采用设立项目公司等方式经营,以房地产进行投资或联营来达到规避土地增值税的目的。然而,2006 年3 月颁布的《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21 号)中明确规定,房地产开发企业以房地产进行投资或联营也要缴纳相应的土地增值税。2.以前许多房地产企业将开发的部分房地产转为自用或用于商业地产,把该部分房产的产权办到自己名下,从而免交土地增值税。但根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31 号)的规定,对转作自用部分的商品房应作为视同销售处理,计算缴纳土地增值税和企业所得税。3.以前可利用借款费用资本化进行加计扣除,减少土地增值额。但根据《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)规定,公司不能将借款费用作为计算土地增值税时加计扣除的基数,应将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用,作为房地产开发费用扣除。三、房地产企业土地增值税纳税筹划方法例释 (一)利用土地增值税征税范围进行节税筹划 1.利用合作建房节税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48 号)中规定“对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税,建成后转让的,应征收土地增值税。”房地产开发企业可以充分利用此项政策进行纳税筹划。2.利用代建房节税。房地产的代建行为是指房地产开发 企业代客户进行房地产的开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发企业而言,此项收入属于劳务收入性质,故不属于土地增值税的征税范围。 (二)利用销售收入进行纳税筹划 1.分散营业收入筹划法。房地产企业所负担的税收主要是土地增值税和营业税,而土地增值税的征收实行超率累进税率,即房地产的增值率越高,所适用的税率也越高。因此,如果有可能分解房地产销售价格,降低房地产的增值率,则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修,因此,可将装修作为单独业务独立核算,这样就可以通过两次销售房地产进行纳税筹划。例如:某房地产公司出售一栋总售价为1000 万元的商品房,该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定,该房地产开发业务允许扣除的费用为400 万元,增值额为600 万元。土地增值率为:600/400×100%=150%。应当缴纳土地增值税:600×50%-400×15%=240(万元)。如果进行纳税筹划,将该房屋的出售分为两个合同。房屋出售合同,不包括装修费用,房屋出售价格为700 万元,允许扣除的成本为300 万元;房屋装修合同,装修费用300 万元,允许扣除的成本为100 万元。则土地增值率为:400/300×100%=133%(其中装修费用属于劳务收入,应征营业税,不用缴纳土地增值税),应该缴纳土地增值税:400×50%-300×15%=155(万元)。2.合理定价筹划法。税法规定:纳税人建造、出售普通标准住宅,增值额未超过扣除项目金额的20%,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额的20%,应就其全部增值额按规定计税。因此可以充分利用20%这一临界点的税负效应进行筹划。例如,某房地产公司建成并待售一栋商品房,同行业房价为1800~1900 万元之间,已知为开发该商品房,支付的土地出让金为200 万元,开发成本为900 万元,利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明,假设城建税税率为7%,教育费附加为3%,当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的比例为10%。筹划过程如下:除销售税金及附加外的可扣除的项目金额为:200+900+(200+900)×10%+(200+900)×20%=1430(万元)。第一,公司要享受起征点优惠,又想获得最佳利润,则最高售价应为:1430×1.2848=1837.264 万元(设全部允许扣除的项目金额为a,销售的房价总额为x,相应的销售税金及附加为:5%x (1+7%+3%)=5.5%x,处于征免临界点时x=1.2(a+5.5% x), 解得x =1.2848a),此时获利306.2 万元(1837.264 -1430 -1837.264 ×5.5%)。当价格定在1800-1837.264 万元之间时,获利将逐渐增加,但都要小于306.2 万元。第二,公司要适当提高售价,则提高的价格至少要大于138.853 万元(1430×0.0971)(设提高价格y 单位,企业欲使提价后带来的收益突破临界点时,必须满足y>30%×(x+y-a-5.5%x-5.5%y)+5.5%y,其中x 为增值率为20%时的售价,可以解得y>0.0971a)。即总房价至少要超过1976.117 万元,提价才会增加总收益,否则提价只会导致总收益的减少。所以,当同行业的房价在1800~1900 万元之间时,公司应选择1837.264 万元作为自己的销售价格,使自身的房价较低,增强竞争力,又能给公司带来较大的利润。当然,如果公司能以高于1976.117 万元的价格出售该商品房的话,所获利润将会进一步增加。通过以上案例进一步说明,在出售普通标准住宅问题上,企业是完全可以利用合理定价的方法,使自己保持较高的竞争力,又可使自己获得较佳利润,但不可盲目提价,有时较高的价格所带来的利润反而会低于较低价格所带来的利润。如在上述纳税筹划案例中,1830 万元的售价能获利299.35 万元(1830-1430-1830×5.5%),而1840 万元的售价只能获利216.16 万元(1840-1430-1840×5.5%)×(1-30%),虽然售价提高了10 万元,利润却减少了83.19 万元。3.不同增值率房产是否合并筹划法。由于土地增值税适用四档超率累进税率,其中最低税率为30%,最高税率为60%,如果对增值率不同的房地产合并核算,就有可能降低高增值率房地产的适用税率,使该部分房地产的税负下降,同时可能会提高低增值率房地产的适用税率,增加这部分房地产的税负。因而,纳税人需要具体测算分开核算与合并核算的相应税额,再选择低税负的核算方法,以达到节税的目的。例如,某房地产开发企业同时开发a、b 两幢商业用房,且处于同一片土地上,销售a 房产取得收入300 万元,允许扣除金额为200 万元;销售b 房产取得收入400 万元,允许扣除项目金额为100 万元。第一,分开核算时:a 房产的增值率= (300-200)/200×100%=50%,适用税率30%;应纳土地增值税为:(300-200)×30%=30 (万元);b 房产的增值率= (400-100)/100×100%=300%,适用税率60%;应纳土地增值税为:(400-100)×60%-100×35%=145(万元);共缴纳土地增值税175 万元。第二,合并核算时:两幢房产的收入总额为:300+400=700(万元);允许扣除的金额:200+100=300(万元);增值率为:(700-300)/300×100%=133.3%,适用税率50%;应纳土地增值税为:(700-300)×50%-300×15%=155(万元)。通过比较可以看出,合并核算对公司是有利的。从上例可以看出,由于两类房产增值率相差很大,只要房地产开发公司将两处房产安排在一起开发出售,并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算,一起申报纳税,就可以达到少缴税的目的。(三)利用扣除项目进行纳税筹划 1.利息费用筹划法。房地产企业在开发业务中,一般都会发生大量借款,利息支出是不可避免的,而利息支出的不同扣除方法会对企业应纳土地增值税产生很大影响。根据税法规定,与房地产开发有关的利息支出分两种情况确定扣除。第一,凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不得超过按银行同期利率计算的金额;其他房地产开发费用(房地产开发费用=允许扣除的利息+(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×扣除比例(5%以内)),按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的5%以内计算扣除。第二,凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,利息支出要并入房地产开发费用(房地产开发费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×扣除比例(10%以内)),一并计算扣除。以上两类计算扣除的具体比例,由省级人民政府具体规定。这项规定为纳税人筹划提供了机会。房地产企业在进行房地产开发时,如果第一种情况利息支出大于第二种情况计算出的利息支出,则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明;如果前者小于后者,则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出,或不提供金融机构证明,这样可以使扣除项目金额增加,土地增值税的计税依据减少。例如,某房地产公司开发一批商业用房,支付地价款600万元,开发成本1000 万元,假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息100 万元,如何为该公司利用利息扣除进行筹划?如果应扣除的利息支出为70 万元时,又该如何筹划呢?设当地政府规定的两类扣除比例分别为5%和10%。筹划过程如下:首先,计算。(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(万元)其次,判断。当允许扣除的利息支出为100 万元时,该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明,这样就可以按100 万元扣除,否则只能按80 万元扣除;当允许扣除的利息支出为70 万元时,应选择第二种计扣方式,即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明,这样可以多扣除10 万元利息支出。但要注意的是,税法中允许扣除的利息支出应严格按《企业会计准则———借款费用》规定的核算利息支出,不按规定核算一律不得扣除。2.充分加计允许扣除项目筹划法。为了抑制对房地产的炒买炒卖行为,《土地增值税实施细则》规定,对从事房地产开发的企业,可按“合计数”的20%加计扣除项目金额,其他企业从事房地产开发的,不享受此项费用扣除。因此,当非房地产开发企业欲进入房地产行业时,应考虑新设一个独立从事房地产开发和交易的关联企业。这样,不仅可以在房地产开发业务中享受前述附加扣除,实现土地增值税的节税筹划,而且可以在今后的各纳税年度中利用企业的关联关系实现其他税收的筹划。四、进一步加强房地产企业土地增值税纳税筹划的对策 (一)加快完善对房地产企业土地增值税的征收管理 1.要进一步完善房地产税制,科学设立税种,合理确立土地和房地产业税负。变“多税调节”为“主税调节”,彻底解决税种之间相互交叉和重复的问题。同时,要简化土地增值税的清算和征收方法,充分发挥土地增值税的特殊调节功能。2.要健全房地产评估机构,完善房地产评估规程,及时为税务机关征税提供真实可靠的评估材料。税务部门要加大对房地产业税源管理和征收征管的力度,完善委托代征管理办法,落实土地增值税预征管理措施,理顺征收管理秩序。(二)加大土地增值税清算工作力度 1. 各地应强化房地产税收的一体化管理,强化相关政府部门对土地增值税征管工作的配合。 2. 尽快建立一套简便易行的土地增值税清算实施办法,统一房地产土地增值税清算口径,明确清算时间、方法。 (三)房地产企业应树立正确的纳税筹划观 1. 应坚持依法原则。在不违背国家的各项法律法规的前提下,结合房地产企业自身的实际情况进行筹划。 2.应注重战略筹划。房地产企业的纳税筹划过程更重要的是公司管理层的决策过程,企业在决策时要注重规范性、战略性的筹划,切不可为单纯追求节税收益的增加而导致开发或经营成本的上涨。因此在纳税筹划时,管理层和财务部门不仅要关注财务、税务方面的事项,也要关注企业经营和战略管理的各个方面。

•﹏•文    发表于 2022-09-04 08:38:31

[摘要]房地产开发和其他行业不同,是涉及税种最多的一个行业,因此如何管理和控制企业的税收成本成为财务人员工作中的重要任务。随着营改增全面推开,房地产企业开始缴纳增值税,鉴于目前房地产价格的大幅上涨,土地增值税以及销售开发房产的增值税数额都比较大。因此营改增之后房地产开发企业的税收筹划就成了迫在眉睫的财务管理问题。根据销售不动产增值税的纳税原理,房地产开发企业可以在税基、抵扣金额、适应税率等角度展开纳税筹划,最关键的是计算不同情况下的临界点。[关键词]税收筹划 增值税 土地增值税1、房地产开发企业纳税筹划的必要性我国自1998年实现住房市场货币化后,房地产业迎来了良好的发展契机。据调查在1998年之后房地产业每年对GDP增长所做的贡献都在一个百分点以上,由其带动上下游产业的发展更是不可估量。近年来,在全国政府财政收入中,房地产相关的各种税收(房地产营业税、企业所得税、契税、房产税、土地增值税等)加上土地出让金收入占比高达45%,2016年仍在30%以上(由于营改增的影响,该比例存在低估),可见房地产对政府财政收入构成了重要支撑。房地产企业同生产型和流通型企业不同,其财税管理的核心在项目管理上,从收入确认、成本归集、项目划分均离不开项目开发。项目开发一般分为项目前期

刘小妞    发表于 2022-09-04 08:38:55

加强房地产企业的土地增值税纳税筹划:一、房地产企业的经营特征及土地增值税筹划的重要意义

纳税筹划是指企业在纳税行为发生之前,在不违反法律、法规的前提下,通过对自身经营活动和投资等涉税事项作出事先安排,达到少缴税或递延缴纳以实现企业税后利益最大化目标的一系列活动。纳税筹划的形式有多种,本文的纳税筹划主要指企业利用税法规定不完善进行的非违法的税收筹划以及利用税法特例进行的节税筹划。与其他行业的企业相比,房地产企业具有如下经营特征:(1)开发产品的单件性及不可移动性;(2)开发建设周期长、投资数额大、经营风险高;(3)开发经营业务的复杂性。经营业务内容复杂、涉及面广,经济往来对象多,因此开发经营必须具有计划性。土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象,依据规定的四级超额累进税率征收的一种税。增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减去扣除项目金额后的余额。扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用等。近几年来,为控制地价过高、投资过热、房价疯涨等问题,国家陆续出台了对房地产业的宏观调控政策,使房地产开发企业的经营环境发生了不小变化。如何规避纳税风险,如何在有限的空间内尽可能降低企业的纳税成本,增加营业利润,实现利润最大化,对房地产开发企业而言具有更重要的现实意义。因此房地产企业通过合理合法的方式进行土地增值税纳税筹划变得迫在眉睫。

典型引路如何加强房地产企业土地增值税管理

加强房地产企业的土地增值税纳税筹划:一、房地产企业的经营特征及土地增值税筹划的重要意义

纳税筹划是指企业在纳税行为发生之前,在不违反法律、法规的前提下,通过对自身经营活动和投资等涉税事项作出事先安排,达到少缴税或递延缴纳以实现企业税后利益最大化目标的一系列活动。纳税筹划的形式有多种,本文的纳税筹划主要指企业利用税法规定不完善进行的非违法的税收筹划以及利用税法特例进行的节税筹划。与其他行业的企业相比,房地产企业具有如下经营特征:(1)开发产品的单件性及不可移动性;(2)开发建设周期长、投资数额大、经营风险高;(3)开发经营业务的复杂性。经营业务内容复杂、涉及面广,经济往来对象多,因此开发经营必须具有计划性。土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象,依据规定的四级超额累进税率征收的一种税。增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减去扣除项目金额后的余额。扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用等。近几年来,为控制地价过高、投资过热、房价疯涨等问题,国家陆续出台了对房地产业的宏观调控政策,使房地产开发企业的经营环境发生了不小变化。如何规避纳税风险,如何在有限的空间内尽可能降低企业的纳税成本,增加营业利润,实现利润最大化,对房地产开发企业而言具有更重要的现实意义。因此房地产企业通过合理合法的方式进行土地增值税纳税筹划变得迫在眉睫。

一、房地产企业的经营特征及土地增值税筹划的重要意义

纳税筹划是指企业在纳税行为发生之前,在不违反法律、法规的前提下,通过对自身经营活动和投资等涉税事项作出事先安排,达到少缴税或递延缴纳以实现企业税后利益最大化目标的一系列活动。纳税筹划的形式有多种,本文的纳税筹划主要指企业利用税法规定不完善进行的非违法的税收筹划以及利用税法特例进行的节税筹划。与其他行业的企业相比,房地产企业具有如下经营特征:(1)开发产品的单件性及不可移动性;(2)开发建设周期长、投资数额大、经营风险高;(3)开发经营业务的复杂性。经营业务内容复杂、涉及面广,经济往来对象多,因此开发经营必须具有计划性。土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象,依据规定的四级超额累进税率征收的一种税。增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减去扣除项目金额后的余额。扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用等。近几年来,为控制地价过高、投资过热、房价疯涨等问题,国家陆续出台了对房地产业的宏观调控政策,使房地产开发企业的经营环境发生了不小变化。如何规避纳税风险,如何在有限的空间内尽可能降低企业的纳税成本,增加营业利润,实现利润最大化,对房地产开发企业而言具有更重要的现实意义。因此房地产企业通过合理合法的方式进行土地增值税纳税筹划变得迫在眉睫。

二、房地产企业土地增值税筹划现状

土地增值税自开征以来,总额虽不大,增长速度却很快。1994 年~2006 年全国土地增值税平均增长速度91.27%,2006年~2008 年全国土地增值税收入从231 亿增长到537 亿元。虽然增长速度很快,但是与房价的增长、房地产销售收入对比,征税过程中存在的漏洞还非常巨大。清算工作障碍重重,不少地方政府出于政绩和效益考虑,在清算意愿和执行力度方面存在问题。再加上土地增值税存在征管难度大、税收成本高的问题,对过往楼盘土地增值税历史追缴的问题尚不明确,导致土地增值税征管效果不甚理想。从房地产企业角度看,随着房地产行业的快速发展,与之配套的税收法律法规日趋完善。近些年政府不断出台新的法律法规规范房地产行业的纳税行为,使许多原来合法的筹划方案成为违法行为,使纳税筹划的空间进一步缩小。

1.过去大多数房地产企业采用设立项目公司等方式经营,以房地产进行投资或联营来达到规避土地增值税的目的。然而,2006 年3 月颁布的《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21 号)中明确规定,房地产开发企业以房地产进行投资或联营也要缴纳相应的土地增值税。

2.以前许多房地产企业将开发的部分房地产转为自用或用于商业地产,把该部分房产的产权办到自己名下,从而免交土地增值税。但根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31 号)的规定,对转作自用部分的商品房应作为视同销售处理,计算缴纳土地增值税和企业所得税。

3.以前可利用借款费用资本化进行加计扣除,减少土地增值额。但根据《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)规定,公司不能将借款费用作为计算土地增值税时加计扣除的基数,应将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用,作为房地产开发费用扣除。

三、房地产企业土地增值税纳税筹划方法例释

(一)利用土地增值税征税范围进行节税筹划

1.利用合作建房节税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48 号)中规定“对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税,建成后转让的,应征收土地增值税。”房地产开发企业可以充分利用此项政策进行纳税筹划。

2.利用代建房节税。房地产的代建行为是指房地产开发

企业代客户进行房地产的开发,开发完成后向

(三)利用扣除项目进行纳税筹划

1.利息费用筹划法。房地产企业在开发业务中,一般都会发生大量借款,利息支出是不可避免的,而利息支出的不同扣除方法会对企业应纳土地增值税产生很大影响。根据税法规定,与房地产开发有关的利息支出分两种情况确定扣除。第一,凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不得超过按银行同期利率计算的金额;其他房地产开发费用(房地产开发费用=允许扣除的利息+(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×扣除比例(5%以内)),按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的5%以内计算扣除。第二,凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,利息支出要并入房地产开发费用(房地产开发费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×扣除比例(10%以内)),一并计算扣除。以上两类计算扣除的具体比例,由省级人民政府具体规定。这项规定为纳税人筹划提供了机会。房地产企业在进行房地产开发时,如果第一种情况利息支出大于第二种情况计算出的利息支出,则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明;如果前者小于后者,则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出,或不提供金融机构证明,这样可以使扣除项目金额增加,土地增值税的计税依据减少。例如,某房地产公司开发一批商业用房,支付地价款600万元,开发成本1000 万元,假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息100 万元,如何为该公司利用利息扣除进行筹划?如果应扣除的利息支出为70 万元时,又该如何筹划呢?设当地政府规定的两类扣除比例分别为5%和10%。筹划过程如下:首先,计算。(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(万元)其次,判断。当允许扣除的利息支出为100 万元时,该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明,这样就可以按100 万元扣除,否则只能按80 万元扣除;当允许扣除的利息支出为70 万元时,应选择第二种计扣方式,即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明,这样可以多扣除10 万元利息支出。但要注意的是,税法中允许扣除的利息支出应严格按《企业会计准则———借款费用》规定的核算利息支出,不按规定核算一律不得扣除。

2.充分加计允许扣除项目筹划法。为了抑制对房地产的炒买炒卖行为,《土地增值税实施细则》规定,对从事房地产开发的企业,可按“合计数”的20%加计扣除项目金额,其他企业从事房地产开发的,不享受此项费用扣除。因此,当非房地产开发企业欲进入房地产行业时,应考虑新设一个独立从事房地产开发和交易的关联企业。这样,不仅可以在房地产开发业务中享受前述附加扣除,实现土地增值税的节税筹划,而且可以在今后的各纳税年度中利用企业的关联关系实现其他税收的筹划。

四、进一步加强房地产企业土地增值税纳税筹划的对策

(一)加快完善对房地产企业土地增值税的征收管理

1.要进一步完善房地产税制,科学设立税种,合理确立土地和房地产业税负。变“多税调节”为“主税调节”,彻底解决税种之间相互交叉和重复的问题。同时,要简化土地增值税的清算和征收方法,充分发挥土地增值税的特殊调节功能。

2.要健全房地产评估机构,完善房地产评估规程,及时为税务机关征税提供真实可靠的评估材料。税务部门要加大对房地产业税源管理和征收征管的力度,完善委托代征管理办法,落实土地增值税预征管理措施,理顺征收管理秩序。

YIBEJING    发表于 2022-09-04 08:44:33

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