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房地产老项目增值税怎么交

更新日期:2022-09-24 08:48:08浏览:148

最佳回答

可以适用。《财政部 税务总局关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告(年第号 )第二条规定,房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后,以自己名义立项销售的不动产,属于房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照的征收率计算缴纳增值税。《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(年第号)第八条规定,房地产老项目,是指:(一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在年月日前的房地产项目(二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》,但建筑工程承包合同注明的开工日期在年月日前的建筑工程项目。 你公司通过合并、分立、出售、置换等资产重组形式取得未完工的房地产老项目,属于购入未完工的房地产老项目,在继续开发后以自己名义立项销售的,可以按照上述规定适用房地产老项目增值税简易计税政策。

清风叙来    发表于 2022-09-24 09:45:55

其他回答


一、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定:“……自2016年5月1日起施行”

二、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第二十六规定:“房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,按照本办法规定预缴税款时,应填报《增值税预缴税款表》。”

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,什么情况下填报《增值税预缴税款表》?

根据《国家税务总局关于修改部分税收规范性文件的公告》(国家税务总局公告2018年第31号)修改


一、根据财税〔2018〕32号文件规定,自2018年5月1日起,原适用17%和11%税率的,税率分别调整为16%、10%。

二、根据财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号文件规定,自2019年4月1日起,原适用16%和10%税率的,分别调整为13%、9%。

国家税务总局制定了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》,现予以公布,自2016年5月1日起施行。
特此公告。

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法

第一章 适用范围

第一条 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号)及现行增值税有关规定,制定本办法。
第二条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,适用本办法。
自行开发,是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
第三条 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后,以自己的名义立项销售的,属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。

第二章 一般纳税人征收管理

第一节 销售额

第四条 房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:
销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)
第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:
当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款,应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。
第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况,扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的,36个月内不得变更为一般计税方法计税。
房地产老项目,是指:
(一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;
(二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额,不得扣除对应的土地价款。

第二节 预缴税款

第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第十一条 应预缴税款按照以下公式计算:
应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%
适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算。
第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款。

第三节 进项税额

第十三条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目,兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的,应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模)

第四节 纳税申报

第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的,应按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发,以下简称《试点实施办法》)第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的,应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第五节 发票开具

第十六条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目,自行开具增值税发票。
第十七条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目,其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款,未开具营业税发票的,可以开具增值税普通发票,不得开具增值税专用发票。
第十八条 一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目,不得开具增值税专用发票。

第三章 小规模纳税人征收管理

第一节 预缴税款

第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人(以下简称小规模纳税人)采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第二十条 应预缴税款按照以下公式计算:
应预缴税款=预收款÷(1+5%)×3%
第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管税务机关核定的纳税期限向主管税务机关预缴税款。

第二节 纳税申报

第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目,应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第三节 发票开具

第二十三条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目,自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的,小规模纳税人向主管税务机关申请代开。
第二十四条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目,其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款,未开具营业税发票的,可以开具增值税普通发票,不得申请代开增值税专用发票。
第二十五条 小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目,不得申请代开增值税专用发票。

第四章 其他事项

第二十六条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,按照本办法规定预缴税款时,应填报《增值税预缴税款表》。
第二十七条 房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额,应以完税凭证作为合法有效凭证。
第二十八条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,未按本办法规定预缴或缴纳税款的,由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。


国家税务总局(政策解读)
解读1:


一、背景和目的
经国务院批准,自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点,金融、建筑、房地产和生活服务业等全部营业税纳税人纳入营改增试点。为便于征纳双方执行,根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36 号)及现行增值税有关规定,国家税务总局发布了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》,以明确房地产开发企业销售自行开发的房地产项目如何征收管理的相关问题。

二、适用范围
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,以及房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后、以自己的名义立项销售的,适用本办法。

三、主要内容
(一)一般纳税人

1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。办法明确了如何计算当期允许扣除的土地价款及相关管理要求。

2.一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额,不得扣除对应的土地价款。

3.一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。办法明确了如何计算应预缴税款。

4.一般纳税人销售自行开发的房地产项目,应按照规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和适用税率或征收率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

5.办法还明确了一般纳税人如何开具发票等具体征管问题。
(二)小规模纳税人

1.小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。办法进一步明确了如何计算应预缴税款。

2.小规模纳税人销售自行开发的房地产项目,应按规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

3.办法还明确了小规模纳税人如何开具发票等具体税收征管问题。

国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告

根据《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》财税〔2016〕68号)规定:“
二、不动产经营租赁服务

1.房地产开发企业中的一般纳税人,出租自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县(市)的,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
房地产开发企业中的一般纳税人,出租其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县(市)的房地产项目,应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2.房地产开发企业中的小规模纳税人,出租自行开发的房地产项目,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产项目与其机构所在地不在同一县(市)的,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
……

六、本通知自2016年5月1日起执行。” 

房地产开发企业出租自行开发的房地产项目,如何缴纳增值税?

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发〔2006〕187号)文件的规定:“
八、清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积”

房地产企业清算后再转让房地产如何缴纳土地增值税?

根据《国家税务总局关于印发〈钻石交易增值税征收管理办法〉的通知》(国税发〔2006〕131号)第六条规定:“会员单位通过钻交所进口销往国内市场的毛坯钻石,免征国内环节增值税,并可通过防伪税控‘一机多票’系统开具普通发票;会员单位通过钻交所进口销往国内市场的成品钻石,凭海关完税凭证和核准单(需一一对应),通过税务机关或税务机关指定的专业从事税务代理业务的中介机构使用增值税防伪税控主机共享服务系统开具增值税专用发票。如发生退货,需要开具红字增值税专用发票的,除按现行有关规定处理外,还应收回核准单(原件);钻石出口不得开具增值税专用发票。

国内开采或加工的钻石,通过钻交所销售的,在国内销售环节免征增值税,可凭核准单开具普通发票;不通过钻交所销售的,在国内销售环节照章征收增值税,并可按规定开具专用发票。”

钻石交易所会员单位通过钻交所销售钻石,是否缴纳增值税?

可以适用房地产老项目增值税简易计税政策,征收率为。《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(年第号)第八条规定,一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的,个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目,是指:(一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在年月日前的房地产项目(二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》,但建筑工程承包合同注明的开工日期在年月日前的建筑工程项目。 按照上述规定,你公司在年月日前未取得《建筑工程施工许可证》,但签订的建筑工程承包合同注明的开工日期在年月日前的建筑工程项目,属于房地产老项目。可以按照上述规定适用房地产老项目增值税简易计税政策。 另外,需要说明的是,近期出台的《财政部 税务总局关于支持个体工商户复工复业增值税政策的公告》(年第号),调整了增值税小规模纳税人的征收率,鉴于你公司为增值税一般纳税人,不适用该项政策规定,因此,你公司如果选择适用房地产老项目简易计税政策,仍应适用的征收率。

Aaron    发表于 2022-09-24 09:45:54

营改增后房地产企业增值税税率是 一般纳税人执行一般计税法的房地产企业增值税税率; 一般纳税人执行简易计税法的和小规模纳税人房地产企业增值税税率。 销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照的征收率计税。房地产老项目,是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在年月日前的房地产项目。

小方    发表于 2022-09-24 09:59:46

房地产销售房子增值税税率是。房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照的征收率计税。 房地产老项目,是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在年月日前的房地产项目。

天空    发表于 2022-09-24 10:00:47

根据《财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号):附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》:

房地产开发一般纳税人销售房地产老项目,可选择简易计税办法,依照5%的征收率计算交纳增值税:

房地产老项目,是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

所以,你公司出售门面,如果符合上述老项目的规定,可按5%的征收率计算交纳增值税,但不得抵扣进项税额。

如果你公司出售的门面不属于通知规定的老项目,则应按11%的税率计算交纳增值税,可以抵扣进项税额。

未成年    发表于 2022-09-24 11:26:20

房地产销售房子增值税税率是11%。房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产老项目,是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

邬美清    发表于 2022-09-24 09:06:57

房地产销售房子增值税税率是11%。房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产老项目,是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

wamgqian    发表于 2022-09-24 09:14:25

营改增后房地产企业增值税税率是

一般纳税人执行一般计税法的房地产企业增值税税率11%;

一般纳税人执行简易计税法的和小规模纳税人房地产企业增值税税率5%。

销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产老项目,是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

钢哥    发表于 2022-09-24 09:18:14

不可以。同一房地产项目只能选择适用一种计税方法。房地产开发企业的多个老项目可以部分选择简易计税方法,部分选择一般计税方法。一经选择简易计税方法计税的项目,36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产以项目管理为原则,同一房地产企业的老项目需要单独备案,符合老项目标准的,可以选择适用简易征收。按5%征收率缴纳增值税。除法律规定不得开具增值税专用发票的情形外,一般纳税人可自行开具增值税专用发票。

心静如水    发表于 2022-09-24 09:46:54

山东省2021年附加税税率为百分之三。增值税小规模纳税人以及采用简易计税的一般纳税人(见附件)计算税款时使用征收率,目前增值税征收率一共有4档,0.5%,1%,3%和5%,一般是3%,除了财政部和国家税务总局另有规定的。房地产开发企业出租、销售自行开发的房地产老项目。房地产老项目,是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。包括但不限于:房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后,以自己名义立项销售的不动产,属于房地产老项目。房地产开发企业中的一般纳税人以围填海方式取得土地并开发的房地产项目,围填海工程《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同注明的围填海开工日期在2016年4月30日前的,属于房地产老项目。

细帝    发表于 2022-09-24 09:46:55

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