国内老牌的房地产税务筹划

天津市税务局：
1990年9月26日税二（1990）166号《关于中外合营企业与国内企业联营分回利润征税问题的请示》收悉。经研究，批复如下：

一、对中外合资经营企业与国内企业共同举办的合营企业，如果该合营企业是经主管部门批准依照《中外合资经营企业法》的规定成立，在注册资本额中所含外国合营者的投资比例不低于25%的，经当地税务机关核准，可以依照《中外合资经营企业所得税法》的规定，缴纳所得税，并享受有关减免税待遇。

二、中外合资经营企业与国内企业共同举办合营企业，凡符合上项规定所分得的股息、红利，均免予计入中外合资经营企业的营业利润征税。对不符合上项规定的，应按国内联营企业处理，先分利，然后再分别缴纳企业所得税。

根据《企业会计准则第 3号--投资性房地产》（财会〔2006〕3号）第四条规定：“下列各项不属于投资性房地产：（一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。（二）作为存货的房地产。”

福建省地方税务局：
你局《关于合作建房中有关营业税问题的请示》（闽地税发〔2005〕50号）收悉。经研究，批复如下：
福州民天集团公司（以下简称甲方）与福州跨洋房地产开发公司（以下简称乙方）签订合同，约定由甲方提供其拥有的部分国有土地使用权，乙方提供资金合作建设“闽江世纪广场”商品房，甲方提供的部分国有土地使用权是经福州市人民政府以政府文件形式批准，由政府收回后出让给乙方；房屋建成后，甲乙双方约定各自分得部分房屋的所有权，由乙方统一对外销售房屋，并将销售甲方分得房屋取得的销售收入转交给甲方，甲方向乙方支付佣金、广告费等手续费。上述行为应按照以下原则确定如何征收营业税以及纳税义务发生时间：

一、关于对甲方、乙方如何征收营业税的问题
（一）对甲方如何征收营业税
1．按照现行的营业税政策规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。甲方向乙方转让其拥有的部分国有土地使用权，实质是福州市人民政府收回甲方拥有的部分国有土地使用权再出让给乙方，属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，因此，对甲方将其拥有的部分国有土地使用权转让给乙方的行为不征收营业税。
2．房屋建成后，甲方并未取得约定分得房屋的产权证，甲方取得的乙方转来的售房收入，不属于甲方销售不动产取得的收入，不应征收营业税。
（二）对乙方如何征收营业税
1．乙方对外销售房屋取得的全部销售收入（含按合同约定分给甲方的售房款），应按照“销售不动产”税目征收营业税。
2．对乙方取得的佣金、广告费等手续费收入，应按照“服务业”税目征收营业税。

二、纳税义务发生时间的确定
按照现行营业税关于确定纳税义务发生时间的规定，乙方发生的应税行为纳税义务发生时间为收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。乙方销售不动产如采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

一个时期以来，由于外商投资企业和内资企业分别适用《城市房地产税暂行条例》和《中华人民共和国房产税暂行条例》，在对外商投资企业征收城市房地产税过程中陆续反映出一些问题。为便于各地执行，现将有关问题明确如下：

一、关于利用人防工程免征城市房地产税问题
为鼓励利用地下人防设施，对外商投资企业利用人防工程中的房屋进行经营活动的，可比照《关于检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定〉、〈关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（财政部、税务总局〔1986〕财地税字8号）的有关规定，暂不征收房产税。

二、关于出租柜台征收城市房地产税问题
出租房屋以优先从租计征城市房地产税为原则，外商投资企业将房屋内的柜台出租给其他经营者等并收取租金的，应按租金计征城市房地产税。凡按租金计征的房产税税额超过按房产价值计征的，按租金收入计征城市房地产税；未超过的，按房产价值计征。
对外商投资企业在商品房开发过程中搭建临时铺面出租经营的，如果房地产管理部门对该临时铺面不予确定产权，企业“固定资产”账上也不反映的，为支持商品房开发，对该出租经营用的临时铺面暂不征收城市房地产税。建造的商品房交付使用后依旧保留的出租经营用的临时铺面，无论如何计账，是否确定产权，均应照章征收城市房地产税。

三、关于外籍个人购置的房产免征城市房地产税问题
外籍个人（包括华侨，港、澳、台同胞）购置的非营业用房产，可比照《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条的有关规定，暂免征城市房地产税。

四、本通知自2000年1月1日起执行。

海南省国家税务局：
你局《关于海南永生实业投资有限公司偷税案中如何认定开发产品已开始投入使用问题的请示》（琼国税发〔2009〕121号）收悉。经研究，批复如下：
根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）规定的精神，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。
开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。

房地产税是否征收，已经谈论多年，但时至目前仍未有具体的落地方案，而房地产税的征收与否，实际上牵涉到的群体庞大、牵涉到的利益不少。至于不动产登记、住房信息联网等，应该属于房地产税征收的前提条件，但房地产税的征收，主要还是为了打击投机、压缩房地产市场投机泡沫，而对于不交易住房的征收，确实会起到比较沉重的冲击，对于不交易的住房，有部分属于自住刚需，有不少属于改善型住房，同时也会有不少的投资住房，而一旦开启不交易与交易环节的房地产税征收，恐怕会加剧市场的恐慌效应，加速资本套现出逃的风险。实际上，对于国内房地产市场而言，除了国内买家外，仍有不少属于海外热钱投资，其中包括香港的富豪、企业家、海外的企业家等，而国内企业也是通过房地产投资来实现资产增值，甚至形成了较高的依赖度，一旦房地产价格出现实质性下降，恐怕对国内经济构成一定的冲击影响。但是，如果只是形式征收房地产税，却不从根本上打击高房价泡沫，那么房地产税的征收意义也就大打折扣了。

房地产税年会落地吗？此次给房地产释放了什么信号？我认为，房地产税年不可能落地，此次给房地产释放的信号有点敲山震虎的意味。一、关于房地产税最新消息。在今年全国两会前夕，全国人大常委会法工委相关负责人接受媒体采访时，在谈及“落实税收法定原则”进度时称，按照全国人大常委会立法规划的安排，有关方面正在研究起草房地产税法草案，相关工作正在稳步推进。但专家普遍认为疫情当前推出房地产税上会审议可能性很小。二、推出房地产税目的：通过税制的改革平抑房地产的供求波动，抑制供需过热以及房价过度上涨。、大量资金流向房地产行业，可能导致房地产泡沫的产生。虽然国家一直强调禁止信贷资金流入房地产市场，但在国内使自有资金保值增值的渠道非常有限：银行存款利息、股票、基金、房产，主要就这么几个。今年受疫情影响，人民币贬值厉害，股票很难出现牛市，基金雷同，而房地产就是资产保值的唯一途径，资本或有钱人依然有可能趁机进入房地产市场（深圳房价快速上涨就是例子），房地产税随时准备用来抑制房价上涨。、很多人现在收入减少，都没钱买房，但不代表以后没有。随着降准降息持续释放大量资金，大力扶持实体经济，尽快恢复国内经济的各种举措。可以预见的是，用不了多久，人们就会和以前一样能有稳定的工作和收入，而央行大规模资金的投入，势必导致人民币加速贬值。人们有钱了以后，依然有很大可能投入房地产，使房地产市场快速升温。房地产税将是悬在房地产市场头上的一把利剑，随时准备抑制房价过度升温。三、房地产税年不可能落地，此次给房地产释放的信号有点敲山震虎的意味。、从第二大点可知，此次官方再次重提房地产税，也只是为了敲山震虎。避免资本提前进入房地产市场抄底，预防国内经济恢复后，可能出现的房地产市场过度升温。、以目前国内经济恢复情况，以及受国外疫情影响来看，本来就不太景气的房地产市场，房地产税再雪上加霜的话，并不利于国内经济的恢复和稳定。、推出房地产税影响财政收入。各地政府主要还是以土地财政为主，现在房地产土地市场火热，尤其一二线城市，大批土地高溢价率拍出，对于当地财政是很好的补充。推出房地产税，只会打击土地成交市场，反倒不利于政府土地财政收入。、对房地产目前主要是敲山震虎的一个信号。一些城市受疫情影响出现了一定幅度的下滑，与此同时，政策和金融方面都在努力恢复房地产市场稳定，房地产市场触底反弹随时可能发生，通过房地产税敲打一下，把投资行为扼杀在萌芽里。四、房地产税推出时间预测。、年之前可能性比较大。早在年，房地产税就已经被列入本届人大立法规划的第一类项目，从理论上讲，房地产税将有本届人大提请审议，完成立法工作，也就是说，直到年本届人大任期结束，房地产税立法都有被启动的可能性，未来三年内被启动可能性大。、国内经济恢复，房地产市场回暖并快速升温。随着国内经济的恢复，房地产市场触底回暖随时可能发生。回暖不可怕，可怕的是升温过快，这时候就需要类似于房地产税的手段来抑制房价过度上涨。这个时间不好确定，但最多也就这两三年。国内经济不可能一直不景气，年的金融危机，也就用了一年多时间就恢复过来了。、进入存量房时代，是征收的好时机。前不久有个统计，说城镇居民户均住房套数为套，可见城镇刚需的需求在减弱。随着城镇化进程的加速和基本完成，年左右将结束其中高速发展，城市新增的刚需也将会陆续减弱。这两年各城市会陆续进入存量房时代，出让土地无法支撑财政收入，这时房地产税的实施，将是对财政收入最好的补充。综上所述，官方这次重提房地产税，说明其推出时间越来越近，但不会在房地产和经济不景气时推出。房地产税主要目的是抑制房价过快上涨，这次重提房地产税，如果能把投资行为扼杀在萌芽里，房价就很难快速升温，房地产税今年就不会落地。这也是警告投资客和热钱远离房地产的一个信号。我是京南楼市观察，专注京南涿州、固安房产市场。更多楼盘信息，房地产市场解读，欢迎关注咨询了解。

参加培训：▲ 税务筹划概述 ▲税务筹划基础知识 ▲ 增值税的筹划 ▲ 消费税的筹划 ▲ 营业税的筹划 ▲ 企业所得税筹划 ▲ 个人所得税的筹划 ▲ 进出口税的筹划 ▲ 土地增值税及 ▲ 房地产税的筹划 ▲ 企业建立和重建的税务筹划 ▲ 企业经营活动的税务筹划 ▲ 企业筹资的税务筹划 ▲ 电子商务的税务筹划 ▲ 其他税种的税务筹划、税务行政复议诉讼和赔偿、我国的税制改革、新会计制度解读。 通过培训后参加考试。

一、房地产企业税收情况概述 税务筹划，是纳税人在国家税收法律规定许可范围内，通过对投资、经营、核算等一系列经济活动的事先安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切税收优惠政策和运用税收法规所允许的技术差异，从而达到尽可能降低税收负担或递延缴纳税款的目的，以使纳税人获得最大的经济利益。在对房地产项目税收进行筹划之前，有必要先了解一下当前房地产项目税收立法整体情况。一个房地产项目从招投标、开发、建设到销售（转让）过程主要涉及以下这些税种：企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等，相对应的法规为各税种暂行条例及其实施细

今年政府工作报告再次提及房地产税。笔者认为，推进房地产税改革势在必行，本轮房地产调控已经实行两年有余，目前房地产调控正处于向综合施策转变的关键期，租售并举、城镇住房保障系统、房地产市场监测体系和房地产税等长效机制尚在研究中。笔者预计2021年至2023年期间将完成房地产税立法，具体的立法完成和征税实施时点，将综合考虑地方财政压力和国内房地产市场走势等因素。 征收房地产税需三个前提条件 从房地产税相关工作进程上看，预计2019年房地产税立法草案会有雏形。由于房地产税的复杂性，导致其立法工作难度较大。笔者认为，征收房地产税可能需要三个前提条件：一是全国不动产统一登记（2018年全国统一的不动产登记

房地产税出台，本身需要经过一段很长的过程，没有几年时间，房地产税很难实质性出台。然而，在房地产税出台之前，相应的配套则需要非常充分完善，例如不动产登记、住房信息联网等，而对国内房产的影响，一方面在于房地产税针对的是存量房征收，还是增量房的征收；另一方面则是涉及到具体的费率问题，过高过低都会对市场带来较大的影响。不过，就现阶段内，房地产税仍在酝酿，短期内推出概率不大，而在国内房地产市场价格高居不下的环境下，因房地产牵动着经济、民生，房价不敢轻易大涨大跌，即使房地产税出台，也不会对房地产价格构成太大的冲击，否则后续影响很大，但会对囤房、投机客构成比较直接的影响，起到打击投机的积极影响。

房地产税是否征收，已经谈论多年，但时至目前仍未有具体的落地方案，而房地产税的征收与否，实际上牵涉到的群体庞大、牵涉到的利益不少。至于不动产登记、住房信息联网等，应该属于房地产税征收的前提条件，但房地产税的征收，主要还是为了打击投机、压缩房地产市场投机泡沫，而对于不交易住房的征收，确实会起到比较沉重的冲击，对于不交易的住房，有部分属于自住刚需，有不少属于改善型住房，同时也会有不少的投资住房，而一旦开启不交易与交易环节的房地产税征收，恐怕会加剧市场的恐慌效应，加速资本套现出逃的风险。

实际上，对于国内房地产市场而言，除了国内买家外，仍有不少属于海外热钱投资，其中包括香港的富豪、企业家、海外的企业家等，而国内企业也是通过房地产投资来实现资产增值，甚至形成了较高的依赖度，一旦房地产价格出现实质性下降，恐怕对国内经济构成一定的冲击影响。但是，如果只是形式征收房地产税，却不从根本上打击高房价泡沫，那么房地产税的征收意义也就大打折扣了。

吴晓求与贾康，作为财经圈的两位大咖，其对房地产的观点有着不同的见解与看法。房地产税究竟该不该收，实际上各有各的看法，并不能够绝对肯定与绝对否定。

站在抑制投机的角度思考，征收房地产税有利于抑制房地产市场的投机行为，对囤房、炒房等现象给予实质性的打击。

站在合理性的角度出发，国内房地产不同于海外房地产市场。究其原因，一方面在于国内房产的土地并非私有，而土地私有成为了房地产税征收的基础依据；另一方面则是海外房地产的税收体系比较成熟，除了房地产税外，还有地税等因素，而税费成本高低，直接影响到炒房者的购房成本。

实际上，从引导房主不炒的角度出发，因国内房地产市场过于火热，价格虚高，难免会存在价值理性回归的过程。然而，对于过高的房价，调控政策出炉是一方面，另一方面则需要从本质上提升购房者的购房成本，以达到有效抑制房产投机的目的。由此可见，对于房地产税而言，需要征收，但需要做好充分配套，多考虑各种历史遗留问题，并需要有完善的法律法规作为政策出炉的基础。

房地产税是否征收，已经谈论多年，但时至目前仍未有具体的落地方案，而房地产税的征收与否，实际上牵涉到的群体庞大、牵涉到的利益不少。至于不动产登记、住房信息联网等，应该属于房地产税征收的前提条件，但房地产税的征收，主要还是为了打击投机、压缩房地产市场投机泡沫，而对于不交易住房的征收，确实会起到比较沉重的冲击，对于不交易的住房，有部分属于自住刚需，有不少属于改善型住房，同时也会有不少的投资住房，而一旦开启不交易与交易环节的房地产税征收，恐怕会加剧市场的恐慌效应，加速资本套现出逃的风险。

实际上，对于国内房地产市场而言，除了国内买家外，仍有不少属于海外热钱投资，其中包括香港的富豪、企业家、海外的企业家等，而国内企业也是通过房地产投资来实现资产增值，甚至形成了较高的依赖度，一旦房地产价格出现实质性下降，恐怕对国内经济构成一定的冲击影响。但是，如果只是形式征收房地产税，却不从根本上打击高房价泡沫，那么房地产税的征收意义也就大打折扣了。

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通过培训后参加考试。